房地产成本控制精细化管理.pdf

1、 一一、成成本本管管理理的的实实践践 二二、房房地地产产成成本本核核算算 三三、房房地地产产成成本本信信息息化化管管理理 四四、房房地地产产成成本本管管理理的的几几个个观观点点 1 1、成成本本管管理理的的重重要要性性企企业业竞竞争争策策略略：成本领导策略 产品差异化策略 重点集中策略q 成本管理的目的不仅在于降低成本，更重要的是为了建立和保持企业的长期竞争优势。q 企业必须探求提高（或不损坏）其竞争地位的成本降低途径。例：Dell；沃尔玛；格兰仕 Sony；Panasonic；2、成成本本的的基基本本认认识识成成本本的的定定义义几几个个基基本本成成本本概概念念3 3、房房地地产产成成本本的的

2、特特性性q 成成本本构构成成的的复复杂杂性性；（由由项项目目特特性性决决定定）q 成成本本计计算算的的多多次次性性；（估估算算、预预算算、结结算算）q 成成本本个个性性较较强强，不不同同项项目目的的成成本本差差异异性性明明显显；q 房房地地产产成成本本投投入入的的巨巨额额性性；q 成成本本核核算算的的难难度度较较大大；q 成成本本发发生生的的长长期期性性，资资金金成成本本是是影影响响成成本本高高低低 的的重重要要因因素素；q 房房地地产产使使用用寿寿命命周周期期长长，质质量量维维护护、物物业业管管理理 等等售售后后成成本本是是成成本本控控制制不不容容忽忽视视的的重重要要内内容容。4 4、房房地

3、地产产成成本本管管理理的的常常见见问问题题q 无无效效成成本本时时常常发发生生；q 设设计计变变更更引引发发成成本本大大量量增增加加；q 存存在在超超合合同同付付款款；q 结结算算成成本本不不准准确确；q 结结算算后后成成本本的的发发生生；q 质质量量不不足足成成本本和和质质量量过过剩剩成成本本同同时时存存在在。企企业业成成本本管管理理方方法法的的发发展展责责任任成成本本法法成成本本管管理理的的方方向向责责任任成成本本管管理理目目标标成成本本管管理理作作业业过过程程管管理理成成本本管管理理软软件件公公司司总总经经理理层层控控制制系系统统信信息息系系统统组组织织系系统统万万科科成成本本管管理理模

4、模式式基基本本构构架架：领领导导机机构构 管管理理工工具具管管理理制制度度成成本本、工工程程文文件件责责任任成成本本体体系系通通过过确确定定责责任任主主体体和和评评价价部部门门，通通过过技技术术经经济济指指标标的的目目标标设设定定、执执行行和和考考核核，来来保保证证整整体体成成本本的的合合理理性性和和先先进进性性。责责任任成成本本管管理理体体系系要要素素：（1）责责任任范范围围；（2）责责任任人人 （3）评评价价标标准准；（4）评评价价人人责责任任成成本本体体系系建建立立目目的的：令令全全员员实实施施自自觉觉的的成成本本管管理理行行为为1 1)责责任任成成本本管管理理项项目目经经理理部部：工程

5、进度、质量；工工程程管管理理部部：供应商管理与技术方案；规规划划设设计计部部：设计图纸 合合理理的的架架构构分分工工责责任任成成本本前前提提成成本本管管理理部部：工工作作性性质质：财财权权的的控控制制活活动动多多过过业业务务活活动动；制造成本范畴而非建安成本；组织型成本管理而非审价算帐型主主要要内内容容（1 1）要要素素概概括括责责任任主主体体配配合合部部门门评评价价部部门门项项目目发发展展部部财财务务部部1、建建造造内内容容、建建筑筑形形式式合合理理化化设设计计部部销销售售部部成成本本部部2、结结构构指指标标合合理理化化及及施施工工图图质质量量设设计计部部 工工程程部部成成本本部部3、获获取

6、取竞竞争争性性的的合合理理低低价价工工程程部部 成成本本部部项项目目经经理理部部招招标标领领导导小小组组4、现现场场成成本本管管理理、施施工工质质量量与与效效率率项项目目经经理理部部工工程程部部工工程程部部销销售售部部 财财务务部部各各职职能能部部门门财财务务部部管管理理费费用用 责责任任目目标标责责任任范范围围 土土地地、报报批批报报建建费费 建建造造成成本本销销售售费费用用 主主要要内内容容（2 2）反反馈馈指指标标项项目目反反馈馈指指标标项项目目反反馈馈指指标标每平米地价报建费用节减率土地获得时间每平米设计费每平米三通费用每平米临时设施费 规划设计规划设计周期每平米管理费每平米钢筋含量每

7、平米营销费每平米含砼量人均行政费用招标比率每平米管理费用最低价定标比率人均销售收入甲定材料占造价比率每平米销售费用统购材料购买率每平米广告费用 设计变更变更比率人均销售员面积 工程签证签证比率税税金金实际交纳税率 工程结算结算错漏率物物业业经经营营损损益益物业实际盈亏额主主体体建建造造成成本本社社区区建建造造成成本本 招标及签约 结构安装设计土土地地获获得得成成本本 材料采购开开发发前前期期准准备备费费开开发发间间接接费费管管理理费费用用销销售售费费用用实实施施要要点点牵牵头头组组织织讨讨论论形形成成普普及及执执行行实实现现制制定定定定期期考考核核公公布布管管理理原原则则：体体现现目目标标成成

8、本本的的先先进进性性 目目标标成成本本的的严严肃肃性性(纳入绩效考核)目目标标成成本本：目目标标成成本本是是企企业业预预先先确确定定的的、在在一一定定时时期期内内 和和经经过过努努力力所所要要实实现现的的成成本本目目标标；是是项项目目成成 本本的的控控制制线线。动动态态成成本本：是是项项目目实实施施过过程程中中各各个个时时期期体体现现的的预预期期成成本本 结结果果。基基本本概概念念：管管理理工工具具：动动态态成成本本反反映映系系统统平平台台 成成本本指指标标数数据据库库2 2)目目标标成成本本管管理理 实实施施过过程程 目目标标成成本本形形成成 动动态态成成本本控控制制3 3)作作业业过过程程

9、管管理理项项目目发发展展施施工工规规划划设设计计招招标标竣竣工工结结算算签签约约销销售售及及物物业业管管理理总总目目标标 是是通通过过对对房房地地产产各各个个作作业业过过程程进进行行成成本本控控制制，实实现现降降低低成成本本的的目目的的。房房地地产产成成本本作作业业过过程程：3 3.1 1 新新项项目目发发展展成成本本控控制制控控制制要要点点：稳稳健健性性 合合理理确确定定估估算算基基础础，合合理理预预计计工工程程量量和和工工 程程综综合合单单价价。控控制制原原则则：准准确确、客客观观、全全面面、谨谨慎慎预预测测新新项项目目成成本本。需需求求文文件件：新新项项目目发发展展可可行行性性评评审审体

10、体系系 3 3.2 2 设设计计成成本本控控制制控控制制要要点点：合合理理的的产产品品技技术术经经济济指指标标 设设计计周周期期、设设计计质质量量。控控制制原原则则：经经济济合合理理性性最最大大。需需求求文文件件：规规划划设设计计工工作作流流程程与与评评审审制制度度 3 3.2 2 设设计计成成本本控控制制70%的的成成本本由由设设计计阶阶段段确确定定建筑专业：准确的定位、合理的经济技术指标结构专业：设计人员的经济意识、合理的安全系数设备专业：材料设备的性价比、兼顾长期使用成本3 3.2 2 设设计计阶阶段段的的主主要要经经济济指指标标容容积积率率建建筑筑占占地地面面积积单单方方钢钢筯筯含含量

11、量单单方方砼砼含含量量窗窗地地比比建建筑筑周周长长面面积积比比3 3.3 3 招招标标成成本本控控制制控控制制要要点点：获获取取竞竞争争性性低低价价成成本本 尽尽量量采采用用工工程程量量清清单单方方式式 集集中中采采购购控控制制原原则则：全全面面招招标标原原则则 合合理理低低价价中中标标原原则则 透透明明公公正正原原则则 需需求求文文件件：工工程程及及材材料料招招标标管管理理办办法法 3 3.3 3.1 1 费费率率招招标标的的弊弊端端总价不确定，对于项目最终成本没有清晰的标准；结算核对工程量时易发生纠纷，核对时间冗长；变更签证的单价未确定，施工方以难度高、时间紧为由要求提高单价；匆忙开工、审

12、图不细导致施工过程变更多，增加成本；对于不合理的技术指标（如钢筯含量、砼含量）不能及时发现，发现后已没有整改的可能；对成本人员的个人水平依赖性较大。3 3.3 3.2 2 工工程程量量清清单单招招标标的的优优点点总价和单价两方面的充分竞争；降低职业风险，对成本人员的个人水平的依赖性降低；提高工作效率，尤其是能大大缩短结算核对时间；便于成本数据积累，建立成本数据库：工程总价准确，可提高进度款的支付比例，发挥资金优势有更合理的时间办开工手续；发现设计失误，减少变更 及时评估出造价咨询公司的工作质量 3 3.4 4 签签约约成成本本控控制制控控制制要要点点：合合同同谈谈判判 合合同同审审批批控控制制

13、原原则则：合合法法性性原原则则、合合同同书书原原则则、事事前前签签订订 原原则则、招招标标原原则则、利利益益明明晰晰原原则则 需需求求文文件件：工工程程合合同同管管理理办办法法 3 3.4 4 .1 1 合合同同的的主主要要经经济济条条款款合合同同造造价价：总总价价合合同同、单单价价合合同同、费费率率合合同同付付款款进进度度：按按月月付付款款、按按形形象象进进度度付付款款总总包包管管理理配配合合费费：2 2%采采购购保保管管费费：1 1.5 53 3%(其其中中采采购购7 70 0%、保保管管3 30 0%）保保修修金金：3 35 5%材材料料供供应应方方式式：甲甲供供、甲甲控控乙乙供供、乙乙

14、供供变变更更与与签签证证：按按合合同同单单价价、按按定定额额下下浮浮竣竣工工验验收收与与结结算算：结结算算方方法法、核核对对时时间间要要求求等等 3 3.5 5 施施工工成成本本控控制制控控制制要要点点：变变更更与与签签证证的的控控制制 工工程程质质量量的的控控制制 工工期期控控制制控控制制原原则则：权权力力限限制制原原则则、时时间间限限制制原原则则 多多级级审审核核原原则则、完完工工确确认认原原则则需需求求文文件件：设设计计变变更更、现现场场签签证证管管理理办办法法3 3.6 6 结结算算成成本本控控制制控控制制要要点点：严严格格审审核核结结算算工工程程量量 合合理理确确定定结结算算单单价价

15、控控制制原原则则：廉廉洁洁奉奉公公原原则则、多多级级审审核核原原则则 准准确确高高效效原原则则、可可复复查查性性原原则则需需求求文文件件：工工程程预预结结算算管管理理办办法法 3 3.7 7 销销售售承承诺诺及及物物业业管管理理成成本本控控制制控控制制要要点点：销销售售承承诺诺（销销售售合合同同、广广告告、售售楼楼书书）物物业业管管理理亏亏损损控控制制原原则则：独独立立、健健康康运运营营，不不产产生生经经营营负负担担。需需求求文文件件：销销售售管管理理制制度度 物物业业管管理理制制度度1 1、成成本本核核算算的的概概念念、任任务务、原原则则和和步步骤骤2 2、成成本本核核算算对对象象的的确确定

16、定和和计计算算方方法法1 1)房房地地产产开开发发成成本本项项目目一一般般分分为为：土土地地成成本本、前前期期工工程程费费、基基础础设设施施费费、配配套套设设施施费费、建建筑筑安安装装工工程程费费、开开发发间间接接费费六六类类。2 2)万万科科根根据据自自身身的的特特点点，将将成成本本项项目目分分为为八八类类。3 3、成成本本核核算算科科目目的的设设置置q土土地地成成本本q开开发发前前期期准准备备费费q主主体体建建筑筑工工程程费费q主主体体安安装装工工程程费费q园园区区管管网网工工程程费费q园园林林环环境境建建设设费费q配配套套设设施施费费q开开发发间间接接费费主体造价园区造价楼面地价费用及资

17、金成本成成本本科科目目设设置置：一一级级科科目目二二级级科科目目三三级级科科目目四四级级科科目目核核算算项项目目备备注注土土 地地 获获 得得价价款款按按前前述述明明细细各各成成本本核核算算对对象象开开 发发 前前 期期准准备备费费按按前前述述明明细细 按按前前述述明明细细各各成成本本核核算算对对象象主主 体体 建建 筑筑工工程程费费按按前前述述明明细细 按按前前述述明明细细各各成成本本核核算算对对象象主主 体体 安安 装装工工程程费费按按前前述述明明细细 按按前前述述明明细细各各成成本本核核算算对对象象社社 区区 管管 网网工工程程费费按按前前述述明明细细 按按前前述述明明细细各各成成本本核

18、核算算+对对象象园园林林环环境境工工程程费费按按前前述述明明细细 各各成成本本核核算算对对象象配配套套设设施施费费 按按前前述述明明细细 各各成成本本核核算算对对象象开开 发发 间间 接接费费按按前前述述明明细细 按按前前述述明明细细各各成成本本核核算算对对象象 成成本本核核算算对对象象可可分分层层次次设设立立。开开发发成成本本3 3)成成本本科科目目设设置置 按按受受益益原原则则，在在成成本本对对象象之之间间分分配配成成本本费费用用；房房地地产产成成本本分分配配的的方方法法：按按土土地地面面积积分分摊摊 按按建建筑筑面面积积分分摊摊 按按可可售售面面积积分分摊摊 最最终终按按可可售售面面积积

19、确确定定各各产产品品的的单单位位成成本本。4 4)成成本本费费用用的的分分配配5 5)成成本本结结算算 成成本本结结算算应应尽尽量量按按实实际际成成本本结结算算；如如结结算算成成本本低低于于实实际际成成本本、将将虚虚增增本本期期利利润润，产产生生遗遗留留问问题题，实实际际成成本本的的来来源源由由成成本本部部提提供供。合计小高层多层商业会所平均小高层多层商业容积率1.12.01.01.01.0土地面积5500050004000070003000*建筑面积60000100004000070003000*可售面积57000100004000070000*土土地地获获得得价价款款50004813846

20、673877481962962开开发发前前期期准准备备费费80014056198140140140140主主体体建建筑筑工工程程费费5260150032005609231500800800主主体体安安装装工工程程费费62015040070109150100100社社区区管管网网工工程程费费600584628110558115115园园林林环环境境费费500883516188888888配配套套设设施施费费270471893347474747开开发发间间接接费费500883516188888888开开发发成成本本135502552936016382377255223402340成本项目总成本（万

21、元）可售面积单位成本开发成本（销售成本）计算：1 1、成成本本信信息息的的意意义义 信信息息是是企企业业科科学学管管理理、有有效效决决策策的的依依据据；信信息息是是现现代代企企业业的的重重要要资资源源，是是成成本本控控制制的的 基基础础；企企业业成成本本经经营营控控制制的的过过程程实实质质是是信信息息过过程程，信信息息是是现现代代成成本本控控制制的的基基础础；信信息息处处理理包包括括：信信息息的的收收集集、反反馈馈、加加工工整整理理、分分析析、传传递递、存存储储和和利利用用。2 2、成成本本信信息息管管理理的的基基本本原原则则 成成本本信信息息的的真真实实性性：原原始始资资料料的的真真实实，信

22、信息息的的处处理理、加加工工和和传传递递过过程程保保持持真真实实；成成本本信信息息的的及及时时性性：及及时时整整理理、及及时时加加工工、及及时时处处理理和和传传递递；成成本本信信息息的的完完整整性性：信信息息内内容容完完整整，不不漏漏项项、漏漏填填、漏漏列列，不不完完整整的的信信息息可可能能导导致致决决策策作作出出错错误误的的判判断断。1 1)万万科科成成本本管管理理软软件件目目标标成成本本管管理理2 2)A A-h ho ou us si in ng g网网站站招招投投标标管管理理3 3)万万科科成成本本数数据据库库成成本本数数据据管管理理3 3、目目前前万万科科的的成成本本信信息息管管理理

23、1)、万万科科成成本本管管理理软软件件是是万万科科集集团团成成本本管管理理的的主主要要数数据据平平台台，是是成成本本管管理理的的重重要要信信息息工工具具。实实现现全全项项目目成成本本的的动动态态核核算算；进进行行目目标标成成本本、预预算算及及合合同同管管理理；为为领领导导的的决决策策提提供供有有效效的的数数据据支支持持。做做资资金金管管理理，成成本本与与财财务务之之间间协协调调高高效效；加加快快信信息息流流通通，提提高高工工作作效效率率；集集团团内内成成本本数数据据资资源源共共享享，项项目目间间成成本本实实时时可可比比；a a.成成本本管管理理软软件件的的作作用用：b b.成成本本管管理理软软

24、件件系系统统模模块块结结构构图图：目目 标标 成成 本本 动动 态态 成成 本本 估 算 管 理预 算 管 理各产品目标成本合同管理合同执行非合同性成本资金计划待发生成本各产品动态成本各产品目标与动态成本对比分摊接口管理数据库导入/导出引出EXCEL等数据格式非合同性成本引入付款引入生成付款凭证分摊控制调整系 统 管 理财务拆分自动对帐签签约约金金额额变变更更签签证证结结算算调调整整签签约约金金额额变变更更签签证证结结算算调调整整已已发发生生成成本本合合同同性性成成本本非非合合同同性性成成本本已已结结算算成成本本未未结结算算成成本本待待发发生生成成本本动动态态成成本本c c.项项目目动动态态成

25、成本本的的构构成成动动态态成成本本=合合同同性性成成本本 +非非合合同同性性成成本本 +待待发发生生成成本本d d.各各产产品品类类型型动动态态成成本本的的形形成成项项目目动动态态成成本本合合同同性性成成本本非非合合同同性性成成本本各各类类产产品品动动态态成成本本拆分指定分摊引入录入分摊公公式式：各各产产品品的的动动态态成成本本=已已发发生生指指定定分分摊摊+待待发发生生指指定定分分摊摊+（本本科科目目总总成成本本-已已发发生生指指定定分分摊摊-待待发发生生指指定定分分摊摊）比比例例 待待发发生生成成本本指定分摊调整7个个子子功功能能模模块块38个个明明细细功功能能模模块块软软件件演演示示e e.成成本本管管理理软软件件功功能能演演示示3 3)、成成本本数数据据库库系系统统：q 成成本本指指标标数数据据q 项项目目成成本本数数据据q 材材料料设设备备数数据据是是成成本本数数据据平平台台，是是新新项项目目估估算算和和结结算算分分析析的的重重要要参参考考依依据据。分分为为规规划划指指标标、建建筑筑指指标标和和结结构构指指标标，可可以以对对不不同同项项目目间间的的同同类类指指标标进进行行比比较较分分析析。记记录录各各项项目目及及其其各各产产品品类类型型的的结结算算成成本本，可可以以对对不不同同项项目目间间的的同同类类产产品品指指标标进进行行比比较较分分析析。