浅谈房地产企业成本控制的问题及对策正文(定稿).doc

1、浅谈房地产企业成本控制的问题及对策内容提要：我国的房地产业经过多年的发展，已经逐步成为国民经济的支柱产业。目前，我国的房地产企业总体上取得了较大的发展，但成本控制水平较低，成本浪费现象比较严重，这严重限制了房地产企业的持续发展。在激烈的市场经济环境下，如何有效地进行成本控制，从而降低成本、提高经济效益，促进其持续快速发展，成为房地产企业生存发展的关键问题。本文首先详细阐述了房地产企业实行成本控制的意义；其次，对房地产企业的成本控制现状进行了深入的分析；最后，针对房地产企业存在的问题，提出了加强房地产企业成本控制的建议。关键词：房地产企业； 成本控制； 措施 随着房地产企业的迅速发展，房价的飙升

2、，让这关系民生的产业备受国家关注，房地产企业受政府宏观调控措施影响，房地产企业必将面临着一场大规模的整合运动。由于国家调控措施的效果显现，必将导致房地产企业之间的竞争加剧，房地产的暴利时代也将结束，行业利润也将回归正常利润水平。在这种形势下，只有更加重视成本控制，提高企业成本管理水平，才能充分实现企业内部各方协调、合作、共赢的局面，才能使企业在激烈的竞争中立于不败之地。一、房地产企业实行成本控制的意义（一）房地产企业实行成本控制保证了其生存和发展首先要在充满竞争的市场中生存下去，然后才能谋求发展，这是任何企业要解决的首要问题，房地产企业也是如此。企业的“收”和“支”大体平衡，支出可由收入弥补，

3、这是企业能生存的基本要求。支出得到节约，企业积累相应增加，这是房地产企业实行现代成本控制要达到的新要求，它能促进企业的长远发展。 （二）房地产企业在市场竞争中取胜的关键是成本控制 日益激烈的市场竞争是房地产企业的主要外部压力。房地产行业在我国还是一个新兴的行业，很多投资者由于房地产行业有丰厚的利润而加入到这个行业，各企业之间的竞争越来越激烈。在激烈的市场竞争中，房地产企业想要取胜，其重要武器是低成本，而企业降低成本的最有效途径是实行成本控制。 （三）可以促进房地产企业经营管理水平的提高 在企业管理中，成本控制是非常重要的一项工作，一方面成本控制能保障有效控制企业的成本，另一方面对改进和提高企业

4、其它方面的管理工作有很好的促进作用。成本控制指标是一种经济指标，具有很强的综合性，成本指标的高低体现了企业各项工作的好坏。开展成本控制工作，对生产管理、质量管理、技术管理、物资管理和劳动管理等管理工作有很好的促进作用，能使企业的经营管理水平提高，因此，房地产企业非常必要实行成本控制。 二、房地产企业成本控制的现状我国的房地产行业经历了近二十年的发展历程，行业也逐渐地走向公开化、透明化、规范化并逐渐发展成为国民经济的支柱产业。随着日益激烈的市场竞争，房地产企业的成本控制越来越受重视。但目前多数的房地产企业的成本控制水平还比较低，造成大量的成本浪费。房地产开发企业成本控制主要以工程成本控制为主，其

5、实质是对房地产项目开发成本的分析与控制。现阶段房地产开发企业的成本控制的现状主要表现在：（一）缺乏全面系统的成本控制体系长期以来，房地产企业实行以计划价格为基础，以事后核算为重点的成本管理方式，房地产企业由于其特殊性，采用目标成本核算方式，目标成本是由开发商通过市场预测。确定销售价格在保证期望利润的情况下，事先规定的成本指标。并且这个成本指标是成本的最高限额。因此，在房地产企业中，相关人员主要是根据合同来控制项目的成本。不能在整个项目开发过程中全面系统的控制成本同时，由于房地产企业的开发项目周期长，其主要涉及四个阶段：策划准备阶段、设计定型阶段、施工阶段和竣工阶段房地产企业的成本控制应贯穿以上

6、四个阶段，包括开发成本以及开发费用和相关税费。目前,由于房地产企业缺乏全面系统的成本控制体系造成成本管理与实际脱节无法全面对成本进行控制。（二）招标方式不够严谨，确定造价不科学许多房地产企业为了赶工期，喜欢采用费率的方式选择施工单位，它们认为费率低总价就低。费率只是影响工程造价的一个重要因素 而并不是决定因素，费率的高低并不能有效控制总价的高低。因此，以费率高低作为招标标准是不严谨的从而确定的工程造价也是不科学的。（三）设计阶段缺乏严格的成本控制投资计划得到合理确定以后项目工程进入了设计阶段。设计阶段是进行项目工程成本控制的龙头，它是把技术与经济有机结合在一起的过程。有效的工程成本控制要求在施

7、工图中得到严密和全面的反应，但目前我国多数的设计单位在工程项目的技术与经济方面，分析还不够深入在设计过程中重技术轻经济的现象比较普遍，设计人员只是对设计的工程质量负责。而不太关心工程造价的高低，致使无法通过优化设计方案，编制初步工程设计。工程概算起到控制工程总价的作用。另外，工程设计图的质量也不高，工程量的错算和漏算等造成暂估项目的增加，使得招投标工作的质量得不到保证，从而无法进行有效的成本控制。（四）不严格遵守监理制度许多房地产企业为了节约工程成本往往挂靠在一家监理单位，请几个工程师做业主代表。而不请专业监理工程师，这样做不仅节约了监理费用，也能应付国家相关部门的检查。但由于没有专业的监理工

8、程师，房地产企业的现场管理水平只是依赖于业主代表的综合能力和职业道德水平，在实际的工程项目管理中仅仅依靠业主代表的管理，工程项目是非常危险的。（五）不注重合同管理房地产行业是一个弹性很强的行业，工程项目中的不确定因素非常多。往往在项目实施过程中会发生许多意想不到的情况这使得合同管理显得很重要。在现实实践中，许多开发商与分包商签订的合同文本没有依据标准的合同文本合同条款也不够严谨、准确和全面使得工程造价和相关费用存在比较大的争议施工单位在施工过程中常常会寻找各种理由想方设法地要求增加工程费用。造成双方为工程费用的增加与否争执拖延了工程进程。（六）成本控制手段落后一些房地产企业受传统成本控制观念的

9、影响，不舍得在企业的信息化网络建设上进行必要的投资它们的成本控制手段还停留在手工操作的阶段，缺乏现代化的成本管理控制手段。现代成本控制的一个基本要求是成本信息提供的及时性准确性和全面性 这些都是手工操作无法达到的要求。三、加强房地产企业成本控制的建议（一）完善房地产企业各个阶段的成本控制措施房价由于受到成本的影响，成本越低，房价就越有下调的空间，以此提高企业的竞争力，随之而来的必然是利润的大幅度提升。房地产企业中成本控制应以项目设计阶段、招标投标阶段、施工阶段、结算阶段等几个阶段为重点，进行系统的控制。对于企业的项目设计阶段来说，设计阶段的成本控制是项目建设过程中的重点，因此，房地产企业应重点

10、注意这个阶段的控制；对于企业的招标投标阶段来说，成本控制内容主要是对编制成本计划和工作流程图、对经济技术变更进行比较、进行项目工程计量、定期进行工程费用超支分析、及时掌握有关部门的各种定额和收费标准的变化等方面的控制；对于企业的施工阶段来说，这一阶段的成本控制内容主要是加强对履约行为的控制；对于企业的结算阶段来说，这一阶段的成本控制内容主要是对竣工后送审的工程量核实方面的控制。1、房地产企业设计阶段的成本控制房地产企业设计阶段的成本控制是整个成本制度的关键与重点。尽管设计阶段的费用和整个建设工程过程中所占比例不大，但对工程造价的影响很大，能达到75%以上。由此可见，房地产企业设计质量的好坏会直

11、接影响到建设费用的多少和建设工期的长短，决定人力、物力和财力投入的数量。因此，合理科学的房地产设计可大幅减低造价成本。因此，设计阶段对项目投资的影响是极大的。（1）房地产企业应采用合约措施，有效控制产品造价针对设计人员经济观念淡薄，设计变更随心所欲。房地产企业应该在设计合同的经济条款上，增加设计变更及修改的费用额度限制条款，采取一定的约束是对设计规范、工程质量与预算指标等各方面进行控制的一种举措。（2）房地产企业应推行设计招标，择优选择设计单位房地产企业应积极推行建设方案与经济方案相结合的实际招标方法，以此来将工程主体及配套的维护、绿化等都放在一起进行招标，并组织有关专家进行综合评比，这样就既

12、选出好的设计单位，又可促进设计方在项目整体布局上的开拓创新。（3）房地产企业应开展精细化限额设计，进而控制造价精细化限额设计是在限额设计的基础上，深化施工图设计阶段的造价控制过程，首先由建设单位及设计单位共同对成本占比较高的项目指标进行分析及量化，由设计人员对量化指标进行逐项落实，并给予适当奖惩的一种造价控制方法。精细化限额设计的关键是要体现精准、精确、精细原则。精准原则体现为对工程量、价格、限额指标的精准分析；精确原则体现为设计数据及造价数据精确计算；精细原则体现为设计管理、合约管理及质量管理过程中的精细管理。精细化限额设计的核心是要确定哪些指标可以作为限额设计主线。并决定项目最终造价。通过

13、对若干框架结构住宅项目建筑工程结算数据分析发现，钢筋工程、混凝土工程、模板工程、砌体工程、门窗工程及墙地面装修工程造价之和占工程总造价75左右，因此这六项应作为限额设计过程中的关键指标控制，从而可确保75以上的建筑工程成本在整个设计及建造过程中处于受控状态。经过对上述六个关键项的细化分析可发现，每个工程项目里都存在一个影响其成本的关键指标，分别为含钢量、混凝土含量、模板含量、砌体含量、窗地比、墙地比。这六项指标之间并非孤立的，而是具有相互关联性，某一项指标的有效控制实质均为其他指标控制奠定了基础。精细化限额设计的过程就是将上述六项指标或其中部分指标作为限额设计的具体量化指标输入给设计人员，并在

14、设计过程中适时进行核算、修正及确认，从而确保各指标对应项目的造价不被突破。在设计过程中，设计人员可以通过对设计规范等理论的深入分析及灵活应用来确保各项限额指标的有效落实。以占整个建筑工程造价比例的四分之一的钢筋工程为例，其含钢量指标的控制是六个指标中最关键的一项。在具体设计中，设计人员可以依据以下理论或措施控制含钢量指标：一是荷载数值与结构钢筋量之间呈倍数关系，因此结构计算时不能随意加大荷载数据；合理进行梁板跨中弯矩增大系数及水平地震力影响系数等参数选择。二是遵循强柱弱梁设计原则，不任意加大梁端上部钢筋。三是抗震区的建筑物，受力筋直径尽量不大于25mm。这样可以减少钢筋的锚固长度。四是采HRB

15、400等较高强度等级的钢筋，能在保证构件安全及延性的情况下，较大程度地减少用钢量。混凝土、模板含量控制的具体措施是严格控制混凝土结构构件的截面尺寸选取，根据混凝土结构设计规范确定混凝土板的厚度、梁及柱的截面尺寸。砌体含量、窗地比及墙地比三个指标的具体控制措施为：建筑平立面规则，平面布置尽量简单化，避免复杂的平面形状，尽量减少凹凸造形；控制长宽比、高宽比、楼板开洞面积；避免建筑立面刚度突变等。2、房地产企业招标投标阶段的成本控制实践证明，通过公开招标来缩短项目建设周期、降低项目成本、提高工程质量、提高投资收益是一种行之有效的办法。公开招标可以使用于项目建设过程中存在市场竞争条件的任何一个环节，如

16、方案设计，施工图设计，设备、材料采购，施工等。下面通过招标控制成本应注意的事项：（1）招标工作应遵循公开、公正、公平、诚信的原则。招标前，应严格审查投标单位资质，必要时进行实地考察。坚决避免“特级企业投标，一、二级企业转包，三、四级企业进场”等不正常现象。（2）做好招标文件的编制工作。造价人员应收集、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、分析和评价，然后编制招标文件。（3）合理低价者中标。推行工程量清单计价报价与合理低价中标，做好资格预审，选择有实力、有信誉的企业参与投标，在此基础上采取合理低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。3、房地产企业投资阶段的成本

17、控制施工阶段是房地产商资金投入最大的阶段，是合同的具体化。加强施工控制，就是加强履约行为的控制。这一阶段成本控制工作的主要包括以下几个方面：（1）用经济措施进行项目投资的有效控制 房地产企业应严格控制现场经费和总部管理费，合理使用广告策划、销售代表等，减少销售成本，最大限度地降低静态投资。（2）从技术措施上展开项目投资的有效控制房地产企业应在对主要施工技术方案做好论证的基础上，广泛应用材料，并想方设法在技术上实施项目投资的控制，技术措施是实施项目投资的必要保证。（3）从管理模式上着手，建立建设监管制，追求投资的有效控制房地产企业应按照监理规定和实施细则，从工程管理机制上建立健全的投资控制系统。

18、同时做好月度工程进度款审核，避免投资失控。工程进度款的审核，对经监理方确定的工程量，按合同约定的计价依据，套用材料单价及费用定额进行核价后支付相应的工程进度款。4、房地产企业施工阶段的成本控制施工的材料费用控制是加强、设备的采购供应管理，控制材料价格。材料费用是构成工程造价的主要因素。一般建筑工程中土建材料费用约占造价约60-70%左右，安装工程的材料或设备费占造价约75%左右，且呈上升趋势。由此可见，选用材料或设备是否经济合理，对降价造价起着十分关键的作用。在施工前，对工程所需材料不仅要进行货源的调查研究，广泛收集供货信息，尽量寻找货和价的最佳结合点。在施工阶段开建单位应采用与国际接轨的市场

19、价形式确定造价，直接按市场价进行工程组价，对于项目采用建筑材料信息价格进行优化；在保证工程质量的前提下，全部材料价是根据安装季度、时段采用市场询价，保证货比三家，质优价廉地购买材料，建设单位、监理单位、承包单位三方在事情鉴定认价单，作为结算依据，同时也充分体现材料的真实性，做到减少工程成本，提高企业利润，该项管理与控制可节约开发项目资金到工程总价约15-20%。加强对施工方案的技术经济比较，把好施工管理关，也是控制造价管理的有效办法。施工方案是施工组织设计中的一项重要工作内容，合理的施工方案，可以缩短工期，保证工程质量，提高经济效益。对施工方案从技术和经济上进行对比评价，通过定性和定量分析，通

20、过对质量、工期、造价三项技术经济指标比较，选择合理的施工方案。所以对于承包商做的组织设计方案建设单位应组织相关专业人员对工序搭接、技术保证、经济分析、质量约束等进行有效论证与整合，使其具备工序合理、节约人力、物力、在合理的造价内通过技术手段制定详细的施工保证措施，建立健全质量管理体系，达到施工组织设计方案实施的最佳效果，从而降低工程成本，减少工程变更，加强管理与控制。开发建设单位督促和协助承包商在保证安全和质量的前提下，利用成熟的技术手段控制或缩短工期，使得开发项目及早上市交易，回收资金，降低费用，使其产生更大经济效益和社会效益。5、房地产企业结算阶段的成本控制房地产企业在项目结算的阶段必须按

21、照合同的要求及时支付相关施工单位的货款，同时还要严格按照工程量清单或者定额计价方式计算工程量及综合单价分析，材料调差，取费。汇总出整个工程各单项工程结算造价，作为工程款支付依据。即为该项目最终建安成本数据。同时，房地产企业应该根据这个项目的整个成本过程总结出以后企业成本控制的重点所在，争取在下一个项目的成本控制的过程中实现新的突破。抓好管理，减少工程索赔是房地产企业在结算阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前工程量清单报价，施工单位往往采取“低价中标，索赔赢利”的方式承揽工程。作为业主方造价管理人员要做到事前把关，主动监控，严格审核工程变更，从工程结构、使用功能、经济美观等角度确

22、定是否需要进行工程变更，以减少不必要的工程费用支出，避免投资失控；措施如下：现场签证的管理。项目管理者必须傲到以下几点以实现现场签证的优异管理：其一要求相关人员必须熟悉合同及工程计价的有关规范、规定。只有相关管理人员能够熟练的掌握相关知识，才能够做到合理的分析现场签证的必要性和合理性。其二，为了避免参见现场参加签证的人员的变动的影响相关人员必须做到每一项工作及时签证并编号。及时审核和填写签证费用审定表，计算费用：上报有关部门做后期处理。以免到结算时发生补签现象，引起纠纷。现场索赔的管理。在工程量清单计价模式下，房地产商对工程变更和工程索赔观念与应对能力的缺乏是他面临的主要风险之一。为了做好工程

23、反索赔工作，建设单位必须强化现场和合同管理；增加反索赔能力。采购是成本控制的重点。材料成本是房地产项目的成本的重要组成部分，大概占到60左右。因此，房地产企业在采购过程中必须采取招标的方式。同时在招标过程中一定要发挥各专业部门的作用和积极性，要求专业主管部门必须设有专业业务能力强，事业心强的人员共同参与。（二）推行设计监理制度目前我国政府主管部门一直还没有出台设计建立机制，方案设计消防设计等由相关审查部门各管一部分，这样不利于价格控制。虽然我国推行建设监理制但设计的监理工作还没有强制执行其中让一部分有经验的监理人员参与到设计阶段中。在一些开发单位已经开始实施 并取得了一定的效果。推行设计监理从

24、项目可行性研究阶段就开始参与进去，并协助开发商完成调研，考察、立项等工作，并参与方案的可行性论证进而提出相关的合理性建议。另外，在设计图纸的会审和审查工作过程中监理工程师应复合并审查图纸质量并及时对图纸中存在的矛盾提出修改意见，以避免返工现象的出现，而造成不必要的浪费。设计监理的实行可以减少设计的缺陷和实务，提高设计的质量有效地控制工程项目的成本，达到成本控制的目的。（三）成本管理组织和控制体系的建立与健全 1、成本管理委员会的成立 成本管理委员会可由总工程师、财务总监、预算经理、材料总监组成，它在公司成本控制工作中起了决策和领导的作用。对公司成本控制工作的具体指导性意见是由成本管理委员会提出

25、，向公司总经理负责，直接决定公司成本控制工作。 2、成本管理小组的建立 在总经理和公司成本管理委员会的指导下建立成本管理小组，它是公司成本控制工作的日常工作机构，进行公司成本控制的日常工作。各部门负责成本控制的相关人员是成本管理小组的成员。对其制定工作细则，可以保证公司成本控制工作的顺利进行，使公司的利益得到很好的维护。 3、目标成本的制定与责任体系的明确 实时跟踪与控制房地产企业的业务过程，房地产企业的成本责任制和监督考核机制，应由企业的管理层制定与完善。承包任务下达时,要将质量、安全、工期等控制指标和成本控制指标写入任务书中。竞争机制可以在房地产企业内部得到有效地引入，成本控制的资料也有利

26、于房地产企业收集与积累，确保房地产企业严格加强成本控制。房地产企业的成本受很多因素的影响，除上面的成本控制措施以外。还可以通过提高成本管理人员的综合素质，合理利用政府对房地产企业的税收优惠政策，加强合同的管理充分利用现代化的信息技术等途径来加强成本管理。可见，房地产企业在进行成本控制时应从多方面考虑建立合理的企业成本控制体系，并结合工程项目的实际情况以及国家的相关政策，并在实际工作中严格执行才能实现成本控制目的。参考文献：1、闫晶,基于精细化限额设计的房地产企业成本控制研究，商业会计，2011年6期。2、张勇，我国房地产企业开发中的成本控制研究D，中国优秀硕士学位论文全文数据库,2010年12月。3、李变红，浅谈房地产企业的成本控制山西建筑，2010年35期。4、潘青，房地产企业成本控制探析，中国总会计师，2010年卷008期。5、王挨云，基于供应链管理的房地产企业成本控制研究J，现代经济信息，2010年。6、朱伟琼，房地产企业成本控制研究D，中国优秀硕士学位论文全文数据库,2009年09月。7、甘英华，房地产企业项目成本控制策略，广西城镇建设，2009年07期。8、杨晓梁，房地产项目成本管理的研究D，南昌大学,2008年。15