宁夏银川西夏综合住宅中标方案.pdf

1、银川西夏区氮肥厂项目规划建筑设计方案PLANNINGCONCEPTUALDESIGN2020.03 目录CONTENTS效果表现RENDERINGS01背景研究BACKGROUND02规划理念CONNCEPT03规划解析MASTER PLANNING04产品设计PROJECT OVERVIEW05示范区设计PROJECT OVERVIEW06 01效 果 表 现RENDERINGS 公 园 都 会活 力 社 区城 市 之 星CHINESE MODERN都市感+传统中式 公 园 都 会活 力 社 区城市之星方案一CHINESE MODERN都市感+传统中式 时尚都市社区商业中心CHINESE M

2、ODERN都市感+传统中式方案一 方案一CHINESE MODERN都市感+传统中式售楼处立面方案A CHINESE MODERN都市感+传统中式售楼处立面方案B 方案一中式都会CHINESE MODERN都市感+传统中式 中式都会CHINESE MODERN都市感+传统中式 方案一中式都会CHINESE MODERN都市感+传统中式 MODERN现代都会方案二 社区商业中心时尚都市社区核心方案二MODERN现代都会 方案二MODERN现代都会 社区商业中心时尚都市社区核心方案二MODERN现代都会 方案三 方案三 方案三 02发 展 研 究BACKGROUND 银川SITE银川河东国际机场银

3、川南站银川站贺兰山SITE西湖黄河兴庆区中心城区西夏区市场背景银川地产市场现状东西失衡，中部和东部集中了多个主流一线开发商，城西潜力较大西夏区 贺兰山西夏区城市绿廊中心城区银川中关村创新创业园宁夏大学北方民族大学宁夏职业技术学院财经高职建筑高职育才学校矿大分院银川体育馆万达商圈西夏公园SITE文昌公园宁大分院张裕酒庄开发区中小企业创业基地研发基地客群研判院校科研生活服务工业制造SITESITE上位规划科研院校、企业设施分布项目位于生活区和工业区的交汇区，城市绿带南侧银川市西夏区几何中心 绿地国际花都澳海御山府（澳海澜庭）西夏万达广场国购名城怀远西市建发兴州花园舜天嘉园隆光西萃芳庭民生悦兰园荷花

4、湖畔祥瑞城市花园SITE富雅名居红领地香苑风华园西区文萃九号润发澜庭西夏区地产现状分析西夏区主要楼盘布局 西夏区万达广场开发商：万达集团产品类型：MALL+商街+住宅建筑类型：高层总体量：2295户 建发兴州花园开发商：建发集团产品类型：商街+住宅建筑类型：高层板楼总体量：1500户250000容积率：2.36单价：5700-6000元 绿地国际花都开发商：绿地集团产品类型：商街+住宅建筑类型：多层、高层板楼总体量：280000容积率：1.35单价：5500元 澳海御山府+澳海澜庭开发商：先泽地产产品类型：商街+住宅建筑类型：联排别墅+高层总体量：别墅 91 户20000高层 2600户 31

5、0000容积率：别墅0.7 高层1.7单价：别墅 6500元高层4100元 西夏区整体居住面貌只能满足住的功能，新建楼盘较少；新建楼盘开发缺少知名房地产开发企业；楼盘单价大多在5000-6500，与主城区相比有明显差距。西夏区目前新建的品质楼盘较少，在楼市回归品质的时候是机会也是挑战！背 景 研 究Background丨区域商业分析新市区百货大楼浙江商场西夏建材城南华商业美食街怀远市场新百大卖场SITE燕宝钢材市场万达广场14万购物中心6万室外步行街和底商其中商业万达广场：62万文化宫商业广场7.6万商业综合体同心路综合市场西夏区投资最大、层次最高、最具国际标准的复合型地产项目万达广场文化地标

6、性建筑改造成商业综合体文化宫商业广场以精品小面积商铺为主的小商品市场浙江商场传统百货大楼新市区百货大楼生活型商业配套工业型商业配套基地周边15分钟生活圈内主要为小商品市场和沿街商铺及工业类配套服务设施缺少现代时尚的社区商业中心 规划条件 四至范围本项目占地约270亩，项目范围内两条规划道路将项目地分为东、西两个地块。北侧：规划道路，北侧为北京西路绿化带，宽约220米;南侧：黄河西路绿化带，沿街有零散修车厂；东南角为现状液压厂；西侧：紧邻银川宝塔石油化工机械制造有限公司；东侧：同心南街，路对面为沿街商业和居住区。综合技术指标用地性质：二类居住用地（R2)用地面积：总用地：184948 道路面积：

7、17347净用地面积：167601容积率：1.8商业比例：10%建筑限高：54m（18层）备注：东西两个地块指标可以平衡 18层建筑总栋数占建筑栋数的50%长城液压有限公司银川宝塔石油化工机械制造有限公司嘉宝花园盛世宁馨花园规划范围：184948（含道路）北京西路绿化带西地块48656东地块118945规划范围多层建筑控制线高程建筑控制线地下建筑控制线多层纯住宅建筑控制线图例：沿街商业规划道路北京西路 配套公共服务设施1.幼儿园：9班幼儿园，占地4000 高层建筑控制线多层建筑控制线地下建筑控制线多层纯住宅建筑控制线384m514m同心南街黄河西路规划地铁四号线规划站点 规 划 解 析P l

8、a n n i n g丨全洋房(8F)1.建筑总量不满足全高层(14+18F)1.无溢价空间2.产品结构单一组合方式18+8+合院1.限墅令下合院产品存在风险2.建筑密度超标18+8F1.空间形态优2.城市天际线好3.产品组合均衡总量21.47万差值5.17万 城市界面荷花湖畔仁和苑石化建小区同心南街城市主要商业街道规划南北向路私密的生活街道同心南街是西夏区最具活力的商业街道之一，布局了新市区百货大楼、同心文化广场、社区沿街商业等商业设施。规划南北向道路连接西夏公园和中央绿轴作为未来社区的内街，应当布局半私密性的生活商业配套。基地新市区百货大楼沿街商铺沿街商铺同心文化广场沿街商铺西夏公园零售购

9、物美食小吃影视休闲文化广场零售购物美食小吃美容美发按摩养生培训机构酒店住宿洗浴中心电子通讯基地基地基地 丨商 业 设 计C m m e r c i a l地块价值分析嘉宝花园沿街商业宁馨嘉园沿街商业宝塔石油化工机械制造有限公司石化建小区沿街商业仁和苑沿街商业新市区百货大楼同心文化广场怡宁小区沿街商业西夏区第十小学仁和苑小区石化建小区东塔巷家属院怡宁小区123紧邻城市干道，周边商业氛围成熟，人气较高，商业价值最高，可设置两层沿街商业或MINI MALL规划道路横穿小区用地，人流主要来源为小区住户，商业价值较高，可设置一层沿街商业或生活服务配套4220M绿化带隔离城市干道，人流来源有限，不易形成商

10、业氛围，商业价值次之紧邻城市60M城市主干道及绿化带，无临街面；且周边为现状工厂及烂尾楼，环境及氛围较差，商业价值较低商业价值：高低同心南街黄河西路规划路人流主要从地块东北角进入地块东侧同心南街由北至南均设置沿街2-3层商业，与北京西路交叉口设有百货大楼和文化广场，周边商业氛围较成熟，为主要人流方向；东西向规划路连接梧桐巷，直达西夏公园，梧桐巷两侧为一层住宅底商，人流量次之 丨商 业 设 计C m m e r c i a l选址及形态分析方案 1：满铺底商方案 2：底商+生活型内街方案 3：底商+街区式商业沿规划路一层商业，内街设置生活配套，沿同心南街两层商业1.商业内街对住区有影响，易降低居

11、住品质2.商业动线长，延展面大，不易打造商业氛围沿规划路生活配套类商业，沿同心南街设置街区型商业银川当地日照时数长，风大沙多，不利于街区式商业的发展沿规划路和同心南街满铺两层商业，一拖二形式，二层局部可做生活配套规划逻辑优劣势分析1.二层可达性不高，商业价值较低2.沿规划路设置两层商业对住区影响较大，降低居住品质方案 4：底商+MINI MALL规划逻辑优劣势分析规划逻辑优劣势分析规划逻辑优劣势分析沿同心南街设置小体量综合商业中心+局部两层沿街商业沿规划一层配套类沿街商业1.MINI MALL独立于住宅区，减少商业对居住的影响2.在一定程度上利于形成规模效应，可视性强，提升社区的整体形象 规划

12、解析MASTER PLANNING03 背 景 研 究Background丨项目痛点 非热点区域 周边环境复杂 商业缺乏氛围项目判断相似基地怎么做？波士顿后湾我们的基地S I T EPARK ONE?公园林地PARK IN?天华经验活力街区城市界面CITY城市界面CITY社区中心COMMUNITY生活界面NEIGHBORHOOD生活界面NEIGHBORHOOD城市公园PARK都市型公园活力社区 案 例 研 究R e f e r e n c e丨城市级中心社区级中心邻里级中心餐饮娱乐购物餐饮休闲生活 十大社区+一条轴线+三级中心城市商业中心社区中心邻里中心邻里中心社区组团社区组团城市商业社区组团

13、社区组团社区组团社区组团城市商业社区组团社区组团社区组团社区组团上海万科翡翠公园口袋公园口袋公园口袋公园口袋公园商业公寓商业公寓 景观视野高低错落外向界面都市界面4.更关注形象的营造.City Standard.运动空间儿童友好休闲公园3.更关注绿色景观空间构建.Healthy Green Landscape Space.1.更关注活力商业体系.Vitality Commercial.2.更关注多样化的街道系统.Diversified Street System.品质社区设计原则游憩运动聚会目的性场所会所目的性场所交往步行商业型交通型景观型生活型 生态空间-与生态和谐共生城市街道-与城市协同共

14、享社区生活-与活力比邻而居建筑体系-与文化不期而遇公 园 都 会活 力 社 区城市之星丨规划愿景内部营造品质社区外部打造活力商业 社区商业中心M I N IM A L L社区邻里中心COMMUNITY CENTER规划结构一轴生态活力复合绿轴两街城市商业界面与社区生活界面三心商业中心、邻里中心和社区中心亲子公园 方案一总平面图1222223745666566123456商业MALL底层商业社区大堂亲子公园中央景观轴组团景观7幼儿园3366666南北分区结构，用地指标平衡，空间形态最优洋房：118138高层：148283出入口出入口出入口出入口出入口幼儿园出入口规划亮点：1.亲子公园2.社区商业

15、中心MINI MALL3.社区邻里中心4.五重空间结构 方案一技术经济指标综合技术经济指标表指标单位数值备注总用地面积184948.03 其中代征道路17346.04 规划净用地面积167601.99 总建筑面积388561.78 地上建筑面积301683.58 其中住宅266421.00 其中高层（12-18F）148283.00 洋房（6-11F)118138.00 商业30109.58 商业占总计容面积的 9.98%配套设施2153.00 其中社区工作用房和居民活动用房500.00 每户不低于0.2，且1500户以上规模不少于500物业管理用房704.00 地上总建筑面积5万以内4，超过

16、5万的部分按2计算居家养老服务设施699.00 6000-10000人以内600-1000卫生站150.00 每0.8-1万人设置一处150-220平公厕100.00 独立式公共厕所60-100一座幼儿园3000.00 配建指标为12班/1万人，本项目0.7万人配9个班地下建筑面积86878.20 其中住宅地下室及非机动车库17605.80 人防机动车库7925.40 非人防机动车库61347.00 计容建筑面积301683.58 容积率-1.80 建筑密度-24.00%居住户（套）数户2183居住人数人6986 3.2人/户绿地率-30.00%机动车停车位辆2531一类住宅2辆/户，二类住宅

17、1辆/户，商业1辆/百平米，配套1辆/百平米，幼儿园60辆/百教师其中地面停车位辆253 地下停车位辆2278 非机动车停车位辆5896 西地块技术经济指标指标单位数值备注净用地面积48656.91 总建筑面积113872.14 地上建筑面积87772.00 其中住宅79780.00 其中高层（12-18F）49680.00 洋房（6-11F)30100.00 商业4093.00 商业占总计容面积的4.66%配套设施899.00 其中物业管理用房100.00 居家养老服务设施699.00 公厕100.00 幼儿园3000.00 计容建筑面积87772.00 容积率1.80 建筑密度-23.29

18、%居住户（套）数户670居住人数人2144 绿地率-30.00%东地块技术经济指标指标单位数值备注净用地面积118945.08 总建筑面积274689.64 地上建筑面积213911.58 其中住宅186641.00 其中高层（12-18F）98603.00 洋房（6-11F)88038.00 商业26016.58 商业占总计容面积的12.16%配套设施1254.00 其中社区工作用房和居民活动用房500.00 物业管理用房604.00 卫生站150.00 计容建筑面积213911.58 容积率1.80 建筑密度-24.45%居住户（套）数户1513居住人数人4842 绿地率-30.00%方案

19、一鸟瞰 方案一 商业中心餐饮美食生鲜超市影音娱乐文化阅读便利店物业服务亲子公园邻里交往阳光草坪儿童游乐邻里中心一轴两街三心-打造品质社区四大亮点生活街道结合慢跑环道和原有城市道路，构建社区主要的生活街道。商业街道结合城市干道与周边区域商业，构建社区主要的商业界面与街道空间。亮点1：绿轴+亲子公园绿色骨架超级绿道+翡翠之环勾勒出社区未来可持续的绿色框架 亲子公园-银川第一的亲子公园绿色骨架超级绿道+翡翠之环勾勒出社区未来可持续的绿色框架 亮点2：都会社区商业中心西夏区最现代时尚的社区商业 商业中心社区未来的商业活力核心，内部具有丰富的人流动线和活动空间。Mini Mall 重视建筑功能分区实现购

20、物中心内不同业态的划分与互动，商业室内步行街，使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导消费者合理流动，满足消费者购物、娱乐、休闲“一站式消费”需求。充满活力的商业街道2M3.5M10.5M10.5M2M3.5M2M4M5M5M44M5M13M2M商铺室外区域绿带人行道停车道车行道车行道商铺室外区域20M10M绿带绿带非机动车道绿带绿带非机动车道人行道停车道4M2M 亮点3：健康社区邻里中心街道网络社区慢生活基调，健身休闲的生活街区 邻里中心包含社区入户广场，入户大堂，生活配套沿街商业空间，是社区的活力空间。邻里中心配套商业活力外摆 2.5M 0.5M 2.5M4.5M4.5M2.5M 0

21、.5M 2.5M 0.5M 3M1M3M7.5M20M3M3M7.5M1M0.5M商铺室外区域漫步道绿带运动带人行道停车道车行道车行道停车道人行道运动带 绿带漫步道商铺室外区域15M15M悠闲的生活街道运动之环运动环 配套分析社区商业中心沿街商业售楼处幼儿园物业管理用房社区公共用房居家养老用房医疗卫生用房图例图例 四重空间四重空间一重空间二重空间一重空间四重空间四重空间三重空间轴线+序列四重空间营造亮点4：四重空间体系 社区交流一重空间入口广场入户大堂入户大堂入户大堂社区广场 儿童游乐场青少年运动二重空间亲子公园沙与水游乐区儿童游乐场沙与水游乐区青少年运动 三重空间中央广场景观广场中央庭院音乐

22、喷泉音乐广场树阵广场 四重空间组团庭院组团庭院组团庭院凉亭水景 日照分析日照要求：大寒日2小时分析软件：众智日照分析软件地理位置：银川市区，东经10616，北纬3827有效时间：大寒日 8:0016:00计算精度：1分钟每段有效时间：不低于15分钟1小时日照2小时日照3小时日照4小时日照5小时日照6小时日照7小时日照不满足要求满足要求日照分析结论：地块规划建筑总体布局满足界内居住建筑大寒日2小时。方案一 方案一分期开发一期开发二期开发三期开发 地下车库设计地库总建筑面积69272地下停车位共2278辆其中：西侧停车位612辆东侧停车位1666辆商业车库出入口住宅车库出入口卸货区货运流线图例方案

23、一 脱开式+小柱网 分期开发自由度高 土方开挖量少 土建成本相对较低 方案一户型分布128户型128顶退洋房145户型100户型高层120户型145户型145顶退145底跃100户型户型配比户型户数户数比例面积面积比例高层100.0 57645.00%5932840.01%128.0 57645.00%7084847.78%142.0 12810.00%1810712.21%小计1280100.00%148283 100.00%洋房103.0 222.44%22661.92%128.0 51456.92%6427854.41%128顶退161.77%24002.03%145底跃647.09%8

24、1926.93%145.0 25628.35%3635230.77%145顶退313.43%46503.94%小计903100.00%118138 100.00%合计2183100.00%266421 100.00%建筑形象品质 造价立面解读Facade interpretation中式都会 立面解读丨Facade Interpretation造价可控精简成本简化繁复线脚层次，节省成本精选用材材料选择结合视线层次管理手法选择三段式造型顶部：简约层次，丰富轮廓中部：简洁大气，色彩统一底部：基座模式，对比显著配以精简中式符号，彰显东方之美中式都会风格 立面解读丨Facade Interpretat

25、ion黄色石材褐色金属漆线脚米黄色真石漆灰蓝色玻璃栏板灰蓝色玻璃褐色铝板褐色金属漆米黄色真石漆褐色金属漆深灰色玻璃窗浅灰色玻璃栏杆米黄色石材褐色金属漆线脚褐色铝板近人尺度，选用石材和铝板；非近人尺度，降低成本，选用涂料和金属漆材料选取 立面解读丨Facade Interpretation在现代中式风格的基调上，增加一些新的语汇细节，从细节处微创新米黄色质感涂料刻缝增加品质感精简中式符号彰显东方之美简约顶部线条横向简约线脚造型，丰富立面洋房细节设计 立面解读丨Facade Interpretation精简中式符号 彰显东方之美顶部细节收边压顶米黄色质感涂料刻缝工艺升级黄色石材拼缝增加品质感横向简

26、约线脚造型丰富立面造型镂空花纹设计 营造光影效果高层细节设计 沿街商业 商业解读interpretation 沿街商业 丨商 业 设 计C m m e r c i a l融商业、文化、创意、艺术与生活为一体的社区商业中心案例分析上海长宁缤谷广场商业外摆空间超宽商业外摆空间聚集人气零售、餐饮、休闲、亲子、运动五大板块结合的复合型社区商业昭示性入口广场吸引更多人流紧邻东西入口为主力旗舰店，中间为混分灵活的商铺，避免过长的商业流线聚集人气，突破单一的业态形式，创造了公共休闲和社区商业为一体的社区商业空间 丨商 业 设 计C m m e r c i a l风情街670米长，跨越三个城市街区；设有广场、

27、喷泉、咖啡店、饭店、零售商店、社区服务和一个四周环树的阶梯平台。更多开放空间更多景观渗透更多交流场所连接至社区社区服务精品小店高端餐饮精品小店咖啡小馆银杏树列社区商铺医疗中心社区服务社区商铺开放公园西入口户外用餐岛喷泉林荫道移动建筑社区雕塑社区家具座位露台老年活动林荫道树阵移动建筑银杏树林荫道东入口更多交流场所上海古北黄金城道社区之间的开放空间，与景观、文化、商业、生活等配套结合社区邻里中心打破传统的住宅底商，将独特的人文景观环境、全新的业态组合和超前的经营开发理念相结合，打造了一条注重个性和体验为主的社区邻里中心，延续和提升了整个古北新区的人文环境案例分析 丨商 业 设 计C m m e r

28、 c i a l社区商业“升级进行时”我们的规划打造一个区域型集购物、餐饮、娱乐、生活为一体的复合型活力社区CommunityCommunityCenterCenter利用社区商业中心+社区邻里中心两条主线模式主题餐厅、咖啡茶饮、大食堂艺术中心、儿童早教生鲜超市、服饰、家居便利店、银行、药店健身房、健康管理影院、SPA、美容六 大 业 态生活配套乐活健身休闲影音复合餐饮亲子教育精品零售 业态分布业态面积占比复合餐饮 13369.2744%精品零售9746.1132%乐活健身1789.556%生活配套1456.235%亲子教育2150.847%休闲影音16535%合计30165100%-1层 丨

29、商 业 设 计C m m e r c i a l主力店主力店主力店社区商业中心的设计符合现代商业布局模式，将主力店呈哑铃式设置在商业两端，再通过室内步行街串联起来，拉动商业人流，给商业氛围注入活力。社区商业中心主力店次主力店店铺交通核 丨商 业 设 计C m m e r c i a l地下一层平面依靠生鲜超市、新鲜市集提升社区整体定位社区商业中心各层业态分布生鲜超市零售娱乐交通卫生间 丨商 业 设 计C m m e r c i a l一层平面引进精品零售打造区域风尚标竿社区商业中心各层业态分布零售交通主力店卫生间 丨商 业 设 计C m m e r c i a l二层平面复合型餐饮汇聚各地美食

30、社区商业中心各层业态分布零售餐饮交通退台景观卫生间 丨商 业 设 计C m m e r c i a l三层平面全新的亲子业态结合康乐、影音打造一个全龄段的周末聚集地社区商业中心各层业态分布亲子教育餐饮交通退台景观卫生间影音 社区邻里中心 丨商 业 设 计C m m e r c i a l社区邻里中心主力店社区商业社区配套 产品好是王道产品解读interpretation 丨产 品 设 计P r o d u c t西夏区区划面积占银川市面积最大，但人口较少，是银川市的老工业基地，目前规划为工业基地和银川大学城所在地，大中学校给该片区带来了活力。建发绿地国际花都澳海御山府（澳海澜庭）西夏万达广场国

31、购名城怀远西市建发兴州花园舜天嘉园隆光西萃芳庭民生悦兰园荷花湖畔祥瑞城市花园SITE富雅名居红领地香苑风华园西区文萃九号润发澜庭西夏区主要楼盘布局西夏区周边楼盘产品多数为两面宽、三面宽。面宽较小。布局紧凑。周边产品分析 丨产 品 设 计P r o d u c t113（三面宽）118（三面宽）128（3.5面宽）112（三面宽）112(两面宽)127（两面宽）105（两面宽）127（三面宽）105（两面宽）127（三面宽）怀远西市舜天嘉园建发兴洲花园116（三面宽）116（两面宽）130（两面宽）项目周边楼盘产品多数为两面宽、三面宽引领银川近期开发的高端住宅产品万科理想城 丨产 品 设 计P

32、r o d u c t洋房（128-145）1281281351453+1房2厅2卫4房2厅2卫4房2厅2卫4+1房2厅2卫3.5面宽、南向双阳台3面宽、南向双阳台4面宽、南北双阳台4.5面宽、南北双阳台高层（100-120）100（T2中间套）100（T4中间套）120（T2端套）120（T4端套）3房2厅2卫3房2厅2卫4房2厅2卫3房2厅2卫3面宽，南向双阳台3面宽，南向双阳台3面宽，南向双阳台3面宽，南向双阳台我们的产品至享产品洋房至尚产品 高层 丨幼儿园KINDERGARTEN洋房产品 丨产 品 设 计P r o d u c t改造前改造后标准层平面图编号套内面积（不含凸阳台）（）阳

33、台面积/2（）套内面积（）公摊面积（）建筑面积（）得房率A2102.166.82108.9819.55128.5284.79%洋房128（3面宽）-标准层户型南向3面宽入户玄关南向超大阳台设计豪华主卧套房超大方厅设计面宽：3.5面宽总面宽：11.1米套型面积：128.52改造后：4房2厅2卫核心价值点洋房128（3面宽）全面积赠送2.28半面积赠送14.72 丨产 品 设 计P r o d u c t改造前改造后标准层平面图编号套内面积（不含凸阳台）（）阳台面积/2（）套内面积（）公摊面积（）建筑面积（）得房率A1100.425.46105.8822.88128.7682.23%洋房128（3

34、.5面宽）-标准层户型南向3.5面宽入户玄关南向超大阳台设计豪华主卧套房超大方厅设计面宽：3.5面宽总面宽：12.5米套型面积：128.52改造后：3+1房2厅2卫核心价值点洋房128（3.5面宽）全面积赠送7.6半面积赠送6.0 丨产 品 设 计P r o d u c t改造前改造后全面积赠送半面积赠送标准层平面图编号套内面积（不含凸阳台）（）阳台面积/2（）套内面积（）公摊面积（）建筑面积（）得房率B1101.889.05110.9327.11138.0480.36%洋房138-标准层户型南向4面宽入户玄关南向超大阳台设计豪华主卧套房面宽：4面宽总面宽：13.7米套型面积：138.04改造

35、后：4房2厅2卫核心价值点洋房138全面积赠送4.28半面积赠送7.19 丨产 品 设 计P r o d u c t改造前改造后标准层平面图编号套内面积（不含凸阳台）（）阳台面积/2（）套内面积（）公摊面积（）建筑面积（）得房率C1107.889.195117.0728.11144.5481.00%南向3面宽入户玄关南向超大阳台设计豪华主卧套房南北通透面宽：4.5面宽总面宽：15.5米套型面积：144.54改造后：4+1房2厅2卫核心价值点洋房145洋房144-标准层户型全面积赠送7.46半面积赠送13.87 丨产 品 设 计P r o d u c t1F/2F跃层送地下室及庭院3F8F平层9

36、F送超大露台8F洋房-产品附加值 丨产 品 设 计P r o d u c t核心价值点8F洋房-底TOWN底TOWN地下一层平面图赠送地下室赠送地下庭院C1-1面宽：4面宽套型面积：115.69赠送面积：85.16改造后：4房2厅3卫C1-2面宽：5面宽套型面积：144.33赠送面积：126.46改造后：4+1房3厅3卫4房2厅3卫套型套型面积：115.69地下室赠送面积：70.54地下庭院面积：16.204+1房3厅3卫套型套型面积：144.33地下室赠送面积：93.93地下庭院面积：11.70C1-1C1-2C1-1C1-28F洋房144-底TOWN户型南向赠送北庭院南北通透赠送地下室超高

37、赠送豪华主卧套 丨产 品 设 计P r o d u c t南向赠送北庭院南北通透赠送地下室超高赠送豪华主卧套核心价值点庭院庭院庭院庭院8F洋房-底TOWN底TOWN一层平面图庭院庭院庭院庭院赠送南北庭院4房2厅3卫套型套型面积：115.69 地上庭院面积：48.434+1房3厅3卫套型套型面积：144.33 地上庭院面积：52.79C1-1面宽：4面宽套型面积：115.69赠送面积：85.16改造后：4房2厅3卫C1-2面宽：5面宽套型面积：144.33赠送面积：126.46改造后：4+1房3厅3卫C1-1C1-2C1-1C1-28F洋房144-底TOWN户型 丨产 品 设 计P r o d

38、u c t核心价值点8F洋房-底TOWN底TOWN二层平面图4房2厅3卫套型套型面积：115.69挑空赠送面积：挑空赠送面积：14.6214.624+1房3厅3卫套型套型面积：144.33挑空赠送面积：挑空赠送面积：32.5332.53C1-1面宽：4面宽套型面积：115.69赠送面积：85.16改造后：4房2厅3卫C2-2面宽：5面宽套型面积：144.33赠送面积：126.46改造后：4+1房3厅3卫改造前改造后阳台挑空赠送全面积赠送客厅挑空赠送阳台挑空8F洋房144-底TOWN户型南向赠送北庭院南北通透赠送地下室超高赠送豪华主卧套C1-1C1-2 丨产 品 设 计P r o d u c t

39、8F洋房-顶退顶层退台平面图面宽：4.5面宽赠送前计容面积：117.45赠送面积：31赠送大露台8F洋房117-顶退户型南北双阳台南北通透独立入户玄关超高赠送豪华主卧套核心价值点3房2厅2卫套型套型面积：117.45露台赠送露台赠送面积面积：3131 丨产 品 设 计P r o d u c t洋房亮点我们还追求功能空间的灵活转变可变空间 让你自己做主 丨产 品 设 计P r o d u c t通过对客户不同年龄阶段的需求进行研究，按照不同家庭结构、生活习惯、人数，解构空间，将产品分成了单身贵族、二人世界、三口之家、三代同堂三个阶段。可变空间固定空间固定空间固定空间固定空间138可变空间 丨产

40、品 设 计P r o d u c t超大尺度主卧套房；客餐厨一体化；多重洄游动线；单身贵族聚会轰趴、健身娱乐；一房尽享。单身贵族 丨产 品 设 计P r o d u c t女主人私享独立的衣帽间及瑜伽室，主卧套进一步拓展出书房，公区私区划分明晰，打造小夫妻浪漫独处的温馨美居。二人世界 丨产 品 设 计P r o d u c t男女主人各自独立的衣帽间。儿童有独立的空间，给予孩子专属私密空间。三口之家 丨产 品 设 计P r o d u c t长中幼三代在一个屋檐下共同生活，儿童房开辟活动乐园，给孩子一个快乐的童年。餐厨设计回归本源，更加符合中餐操作习惯。三代同堂 丨产 品 设 计P r o d

41、 u c t138可变空间全生命周期单身贵族二人世界三代同堂三口之家可变空间 丨产 品 设 计P r o d u c t128可变空间全生命周期单身贵族二人世界二孩时代三代同堂可变空间 丨幼儿园KINDERGARTEN高层产品 丨产 品 设 计P r o d u c t18高层 T2双拼18高层 T4优点：洋房式入户体验北部连廊仅14层有减少北部视线遮挡优点：北部连廊层层有北部视线遮挡严重缺点：得房率相对低户型方正缺点：整体进深相对小，节省建筑间距节地18F高层核心筒对比得房率：79.50%得房率：81.20%得房率相对高整体进深大此连廊仅14层有 丨产 品 设 计P r o d u c t户

42、型编号套内面积（不含凸阳台）（）阳台计容面积（）套内总面积（）公摊面积（）套型面积（）总建筑面积（）得房率12090.095.98596.0824.78120.85 443.58 79.499%10074.615.63580.2520.69100.94 改造前改造后120+100+100+120全面积赠送:1.62半面积赠送:6.10标准层平面图此连廊仅14层有18F高层（方案一）T2双拼全面积赠送:1.80半面积赠送:6.59120产品100产品 丨产 品 设 计P r o d u c t户型编号套内面积（不含凸阳台）（）阳台计容面积（）套内总面积（）公摊面积（）套型面积（）总建筑面积（）得

43、房率12090.038.4198.4422.83121.27 444.37 81.171%10077.684.2381.9119.00100.91 81.171%改造前改造后120+100+100+120标准层平面图18F高层（方案二）T4全面积赠送:2.04半面积赠送:5.75全面积赠送:1.86半面积赠送:9.28120产品100产品 规划方案二MASTER PLANNING 方案二总图12345商业步行街底层商业社区大堂中央景观轴组团景观112222333444555555556幼儿园665555洋房：117385高层：148840L型结构，用地指标不平衡 技术经济指标综合技术经济指标表

44、指标单位数值备注总用地面积184948.04 其中 代征道路、林带面积17346.04 规划净用地面积167601.99 总建筑面积394996.05 地上建筑面积301683.58 其中住宅266225.22 其中高层（12-18F）148840.00 洋房（6-11F）117385.22 商业30168.36 商业占总计容面积的10.00%配套设施5290.00 其中社区工作用房和居民活动用房635.00 每户不低于0.2，且1500户以上规模不少于500物业管理用房805.00 地上总建筑面积5万以内4，超过5万的部分按2计算居家养老服务设施600.00 6000人以内300-600卫生

45、站100.00 每0.8-1万人设置一处150-220平（配置东地块）公厕100.00 独立式公共厕所60-100一座（配置东地块）幼儿园3000.00 配建指标为12班/1万人，本项目0.7万人配9个班地下建筑面积93312.45 其中住宅地下室及非机动车库20677.50 人防机动车库15597.11 非人防机动车库57037.84 计容建筑面积301683.58 容积率-1.80 建筑密度-22.79%居住户（套）数户2271居住人数人7268 3.2人/户绿地率-30.00%机动车停车位辆2622一类住宅2辆/户，二类住宅1辆/户，商业1辆/百平米，配套1辆/百平米，幼儿园60辆/百教

46、师其中地面停车位辆262 地下停车位辆2360 非机动车停车位辆6077 西地块经济技术指标指标单位数值备注净用地面积48656.91 总建筑面积114905.51 地上建筑面积87582.44 其中住宅78113.19 其中高层（12-18F）46800.00 洋房（6-11F）31313.19 商业8758.24 商业占总计容面积的10.00%配套设施711.00 其中社区工作用房和居民活动用房135.00 物业管理用房276.00 居家养老服务设施300.00 计容建筑面积87582.44 容积率-1.80建筑密度-20.06%居住户（套）数户674居住人数人2157 绿地率-30.00

47、%东地块经济技术指标指标单位数值备注净用地面积118945.08总建筑面积280090.52 地上建筑面积214101.14 其中住宅188112.02 其中高层（12-18F）102040.00 洋房（6-11F）86072.02 商业21410.12 商业占总计容面积的10.00%配套设施4579.00 其中社区工作用房和居民活动用房500.00 物业管理用房529.00 居家养老服务设施300.00 卫生站150.00 公厕100.00 幼儿园3000.00 计容建筑面积214101.14容积率-1.80建筑密度-23.91%居住户（套）数户1597居住人数人5111 绿地率-30.00

48、%方案二 方案二 户型分布128户型128顶退洋房135户型100户型高层120户型135顶退135底跃145户型145顶退145底跃方案二户型配比户型户数户数比例面积面积比例高层10068250.37%67135.10 45.76%12067249.63%79587.10 54.24%小计1354100.00%146722.19 100.00%洋房12559263.38%72361.02 60.55%顶退125424.50%5226.00 4.37%底跃138525.57%7128.00 5.96%13815216.27%20848.00 17.45%顶退138131.39%1615.00

49、1.35%底跃150202.14%3000.00 2.51%150586.21%8700.00 7.28%顶退15050.54%625.00 0.52%小计934100.00%119503.02 100.00%合计2288100.00%266225.22 100.00%日照分析日照要求：大寒日2小时分析软件：众智日照分析软件地理位置：银川市区，东经10616，北纬3827有效时间：大寒日 8:0016:00计算精度：1分钟每段有效时间：不低于15分钟1小时日照2小时日照3小时日照4小时日照5小时日照6小时日照7小时日照不满足要求满足要求日照分析结论：地块规划建筑总体布局满足界内居住建筑大寒日2

50、小时。方案二 立面解读Facade interpretation现代都会 造价可控严格控制材料种类线条尺度窗墙比例手法选择少量装饰，强调材质搭配对比的效果从大的感官构成突出现代的形体关系现代简约风格 白色真石漆灰色仿面砖涂料白色涂料灰蓝色玻璃栏板灰蓝色玻璃以涂料和真石漆为主的立面材质材料选取浅灰色真石漆深灰色金属漆深灰色玻璃窗浅灰色玻璃栏杆深灰色仿面砖涂料黑色线脚材料选取 洋房效果 高层效果 沿街商业意向 沿街商业 商业方案二interpretation 时尚大道引领区域风尚标竿，打造全新业界典范1F室内球场 品质生活中心地依靠精品超市、精品家居店提升社区整体定位各层业态规划2F 亲子饕餮天地