郏县项目市场调研报告.ppt

1、郏县项目市场调研郏县项目市场调研目录目录-Content-ContentlPart1-Part1-调查说明调查说明lPart2-Part2-区域楼盘分析区域楼盘分析lPart3-Part3-项目目标客群初步分析项目目标客群初步分析lPart4-Part4-调查总结及初步建议调查总结及初步建议调查说明调查说明l调查目的：深入分析区域市场概况及竞品情况，为本项目营销推广决策提供策略依据，奠定基础。l调查方式：踏街、征询、网络资料搜集。l调查范围：东起紫云路，南到南大街，西到西关新街路，北到S238。l调查对象：置业顾问、路人随机访谈。已经二路为界，其以西部分已经二路为界，其以西部分是郏县的中心城区

2、。中心城是郏县的中心城区。中心城区内，城市基建配套设施完区内，城市基建配套设施完善、成熟，是县城的商贸、善、成熟，是县城的商贸、科教、医疗聚集地。东坡大科教、医疗聚集地。东坡大道沿街商业，县一高、二高、道沿街商业，县一高、二高、实验中学，第一人民医院、实验中学，第一人民医院、中医院、县政府等分布于此中医院、县政府等分布于此。城东新区是以经二路、文化路、城东新区是以经二路、文化路、复兴路和北环路所围合的建成区复兴路和北环路所围合的建成区为起步区，向东至东环路新辟的为起步区，向东至东环路新辟的城市新区。从经二路至东环路的城市新区。从经二路至东环路的行政路沿线，是郏县的核心行政行政路沿线，是郏县的核

3、心行政区：县二院、粮食局、县委、县区：县二院、粮食局、县委、县政协、国土局、农业局、国税局、政协、国土局、农业局、国税局、财政局、物价局、建行、农行、财政局、物价局、建行、农行、移动公司、县法院等均聚合于此。移动公司、县法院等均聚合于此。Part3-Part3-区域楼盘分析区域楼盘分析尚城壹品尚城壹品福万城福万城盛达盛达铭筑铭筑恒发恒发财富广场财富广场区域楼盘分布图区域楼盘分布图龙山文化古街龙山文化古街华丰国际华丰国际旭宏国际旭宏国际中央名郡中央名郡汇景天下汇景天下国都花园国都花园福万城福万城建筑设计及建筑设计及全程营销全程营销 建筑设计：河南徐辉 全程营销:住友顾问位置位置民生路与龙山大道交

4、汇处向北200米“三馆”正北规模规模商业综合体 总占地面积:：109亩 总建筑面积：300000 共由14栋高层组成 4栋18层 5栋24层 5栋26层 分为三期 一期为现房 二期正在排号 三期未开始 有11栋下边1、2层为底商（共1820户）景观规划景观规划容积率：4.1 绿化率：40%风格风格欧式新古典建筑风格户型户型二梯二户.二梯三户、87.8996.74两房；113.98-200三房 240大三房价格价格一期均价为2600-3200元/已售80%左右 二期正在排号（一百抵一万）商铺已售完推广语推广语懂豪宅 更懂生活配套配套园林、篮球场、羽毛球场、亲子乐园、等社区服务。周边大型酒店、洗浴

5、中心、第三人民医院、银行、行政办公大楼、博物馆、城市会议中心等环绕。更有城市最大休闲中心文化广场也近在咫尺。车位及物业车位及物业1:0.7（78000RMB）物业：1.15/开发商开发商 郏县福万置业有限公司福万城福万城项目主要卖点项目主要卖点主要卖点：主要卖点：户型舒适户型舒适绿化环境绿化环境社区配套社区配套活动政策活动政策 （一期活动政策：特推出特惠房，尾盘销售。二期活动政策：100抵10000）福万城福万城综合评析综合评析综合评价：l优势：项目绿化环境较好，能够有效改善区域居民居住生活条件，改变区域脏乱差的现状；二梯二户，南北通透的三室户型设计有较大的吸引力。l劣势：项目在郏县的东区，发

6、展未成熟。虽然活动政策优惠幅度比较大，但是房价在郏县依然偏高。下面是底商的住宅，三层会因为底商的广告牌而采光不好。国都花园国都花园位置位置文化路与复兴路交叉口规模规模商业综合体 5栋19层高层（350户）2梯4户 1.2层为底商 景观规划景观规划容积率：4.1 绿化率：30%得房率80%周边配套周边配套临近三个学校、生活广场，交际娱乐，医疗养生，万客来购物广场，凯撒KTV会所，温泉会所遍布周边户型户型90-130 三房 价格价格住宅均价2800/商铺只租赁不出售 销售进度销售进度住宅80%商铺已租赁完工程进度工程进度现房（今年六月交房）车位及物业车位及物业车位 1:0.7 顺建物业0.8元/开

7、发商开发商 平顶山顺建置业有限公司优惠政策优惠政策2%国都花园国都花园综合评析综合评析l综合评价：l优势：现房，即买即住。位置较好，周边配套比较完善。l劣势：社区景观绿化、配套少，没有品质感。通风效果与采光不好；销售楼部无单页及户型图。置业顾问不专业，热情度不高尚城壹品尚城壹品开发商开发商河南鸿建置业有限公司位置位置郏县迎宾大道与文化路交汇处东北角规模规模前两期案名叫欧洲花园。后来因为开发商更换，所以现在第三期叫尚城壹品。占地42000 建筑133140 共5栋高层，每一栋是19层。一层至三层为底商（9000/已售完）共800户。景观规划景观规划容积率3.17，绿化率30%风格风格欧式建筑风格

8、户型户型二梯三户 二梯五户 123.98三房40%；107.42三房30%107.57三房30%价格价格均价2900/活动优惠：按揭1000抵15000，一次性1000抵20000.商铺9000左右（已售完）车位有租有售销售进度销售进度三期主推5栋楼19层，2梯3户，2梯5户。约800余套房源，现已售有70%。主要卖点主要卖点地理位置及优惠额度配套配套临近三个学校、生活广场，交际娱乐，医疗养生，万客来购物广场，凯撒KTV会所，温泉会所遍布周边客户客户以现居住文化路复兴路需改善现居住环境和部分投资客户及企事业单位职工为主工程进度工程进度年前开盘。现在已经封顶，正通水电，年底交房。尚城壹品尚城壹品

9、综合评析综合评析l综合评价：l优势：价格优惠幅度较大，地理位置也比较好，周围的配套设施也挺全面。户型都是全明设计l劣势：社区景观绿化、配套少，没有品质感。售楼部包装简易，案场户型图不完整。通风效果与采光不好；销售员素质偏低。汇景天下汇景天下开发商开发商河南省旭宏房地产开发有限公司位置位置龙山大道与与八一路交汇处北规模规模商业综合体 6栋4层洋房 6栋小别墅 共12层 一梯两户 共100户景观规划景观规划容积率0.8；绿化40%85%风格风格意大利风格户型户型113-240三房 113与135的三房销售较好价格价格住宅2700-3200 商业基本都是租赁，交一年半送一年半，每间12000左右。售

10、价是8000/销售进度销售进度10%工程进度工程进度现房 上半年开的盘配套配套毗邻休闲广场、青龙湖公园、德信泉购物广场 客户客户别墅的面积大，小区环境好，所以针对一些改善型客户 车位及物车位及物业业车位80个左右 物业费1/优惠政策优惠政策转盘转多少优惠多少外加2%汇景天下汇景天下综合评析综合评析l综合评价：l优势：意大利风格，外墙仿古瓷砖，独特，别致，上档次。独有小别墅，居住舒适度高。绿化高。准现房。l劣势：位置有点偏，商业气氛不太高。商业市场培育期长.华丰国际华丰国际开发商开发商平顶山华丰园房地产开发有限公司位置位置复兴路与东坡大道交汇处西北角规模规模占地9523.8方 建筑面积40000

11、方 1栋11层2梯2户 2栋30层 共240户 楼间距40米景观规划景观规划容积率4.2 绿化率35%得房率75%配套配套农村信用社 广天村银行 出门就是红宝石购物广场户型户型120-220三房 价格价格29803350/销售进度销售进度A.B栋基本售完，D栋刚开始销售工程进度工程进度2栋现房 一栋春节交房优惠政策优惠政策一次性两个点按揭一个点 买D栋优惠一万车位及物车位及物业业车位1:0.8 华丰园物业1/华丰国际华丰国际综合评析综合评析l综合评价：l优势：周边项目配套齐全。位置较好。户型多样化，选择面宽。板式住宅，南北通透。l劣势：l尾盘、选择面窄。房价较高。旭宏国际旭宏国际开发商开发商旭

12、宏地产位置位置龙山大道与八一路交汇处规模规模2栋27层 楼间距40米景观规划景观规划容积率4.8 得房率75%配套配套下楼就是德信泉购物广场 户型户型100140三房 热销121三房价格价格2750-3200/销售进度销售进度90%工程进度工程进度现房优惠政策优惠政策无优惠车位及物车位及物业业物业1/旭宏国际旭宏国际综合评析综合评析l综合评价：l优势：底层商业是德信泉购物广场，购物方便高层，现房位置好，配套齐全。开发商有实力l劣势：只剩没几套，选择面窄。没什么绿化龙山文化古街龙山文化古街开发商开发商河南省惠裕饭房地产开发有限公司位置位置文化路与经三路交汇处规模规模商业综合体 2梯3户 占地面积

13、500亩，建筑面积50万，一期50套共4栋 四层板式建筑 楼间距20米景观规划景观规划容积率0.8；绿化30%得房率90%优惠政策优惠政策交一万顶三万户型户型160270/一层，二层商业，三层，四层复式住宅价格价格商铺6400，住宅2600 总价：40万70万销售进度销售进度已售60%工程进度工程进度准现房 年底交房 车位及物车位及物业业车位1:1.6 物业未定配套配套 客户客户龙山文化古街龙山文化古街综合评析综合评析l综合评价：l优势：现稀少的价格相对适中。有较大升值空间l劣势：住宅只有复式，面积偏大。选择面窄。商业市场混乱。金爵世家金爵世家、2 2期期开发商开发商中金置业有限公司位置位置郏

14、宝路口西路北规模规模建筑面积4万平方 2栋32层共300户 2梯5户 楼间距45米景观规划景观规划容积率4.5，绿化率20%得房率75%风格风格欧式建筑风格户型户型二梯五户 76-226 热销138价格价格2280/2850/商铺整体整层招租，每年180万，3000多平方销售进度销售进度95%主要卖点主要卖点地理位置好 升值空间大 配套配套周边超市、银行配套齐全优惠政策优惠政策特价房2280/一次性2/%工程进度工程进度现房 金爵世家金爵世家、2 2期期综合评析综合评析l综合评价：l优势：地理位置好升值空间大l劣势：售楼人员素质低，进去五分钟无人搭理。尾盘销售，选择空间小。2梯5户，户型设计不

15、合理盛达铭筑盛达铭筑景观楼王景观楼王开发商开发商盛达置业位置位置凤翔大道与八一路交汇处 规模规模商业综合体 2梯3户 占地面积8671，建筑面积32000，2栋19层高层，1.2为底商，18.19为复式。总 户 数：200户 车位：1：1 楼间距45米景观规划景观规划容积率3.6；绿化30%风格风格新古典主义简欧风格户型户型126.78148.4 三室两厅两卫价格价格住宅2600-2800/商铺8000/一次性7900/销售进度销售进度已售60%工程进度工程进度已封顶，准现房。明年五月一日交房。推广语推广语盛达铭筑，景观楼王配套配套盛达物业 自动升降车位 毗邻休闲广场、青龙湖公园、德信泉购物广

16、场 客户客户针对一些刚需客户 盛达铭筑盛达铭筑项目户型项目户型 两梯三户，户型设计较为一般，东西户达到南北通透。盛达铭筑盛达铭筑综合评析综合评析l综合评价：l优势：与60亩市政公园融为一体；全明户型设计；自动升降车位;车位比例达到1：1l劣势：楼盘体量较小，营推广力度较小，无法有效引起目标客群的注意；45米楼间距影响五层以下的采光；位置比较偏，在郏县的北头紧邻凤翔大道。中央名郡中央名郡开发商开发商平顶山富平房地产开发有限公司位置位置龙山大道与紫云路交会东南角规模规模占地面积62亩 建筑面积10万方 4栋19层，2栋26层，一栋酒店，一栋会所 共8栋（400户）景观规划景观规划容积率2.4 绿化

17、率35%户型户型100-160三房 价格价格27803200/销售进度销售进度80%124三室推销的较好主要卖点主要卖点超宽楼间距，通风采光号。绿化高，居住舒适度高。配套配套一栋酒店，一栋会所施工进展施工进展一期已封顶 年底交房代理商代理商纳德顾问中央名郡中央名郡综合评析综合评析l综合评价：l优势：l超宽楼间距，通风采光号。绿化高，居住舒适度高。环境项目，配套各方面比较完善，后期居住舒适度高l劣势：l位置有点偏。后期发展有些慢。恒发财富广场恒发财富广场纯商业项目。纯商业项目。开发商开发商恒发置业有限公司 位置位置经三路与彩云路交叉口 规模规模三层商业 框架结构 占地面积20亩 建筑面积2958

18、5.76（3133间）户型户型沿街三层共291.6 内街三层共324 价格价格沿街4800/（1399680RMB)内街4000/（1296000RMB）定金为20万经三路正在修路 如果经三路西 半年内没有开通定金可退 如果开通价格会上涨销售进度销售进度已销售20%工程进度工程进度已封顶，正在做外立面。卖点卖点位置较好 周围是郏县的商业街，人流聚集之地 恒发财富广场恒发财富广场综合分析综合分析综合分析l优势：项目位置较好，离中心城区较近，周围都是商业街，人流聚集之地。配套丰富，准现房，价格便宜。置业顾问素质较高。l劣势：项目体量较小，营销推广力度较小，无单页，无法有效引起目标客群的注意；售楼部

19、也过于简单，粗糙。区域楼盘分析区域楼盘分析规模分析规模分析占地面占地面积积（亩亩）地地总占地对比分析总占地对比分析福万城国都花园华丰国际龙山文化古街盛达铭筑中央名郡恒发财富广场0100200300400500600尚城壹品尚城壹品区域楼盘分析区域楼盘分析规模分析规模分析建筑面建筑面积积（万平方）（万平方）地地总总建面建面对对比分析比分析从区域内楼盘规模上来看，大于100亩的大楼盘有2个、65万方以下中等规模楼盘2个、20万方以下的小盘3个。大规模楼盘为福万城与龙山文化古街，占地109亩与500亩，总建面筑面积30万方与50万方，最小的是盛达铭筑，13亩。区域楼盘分析区域楼盘分析容积率、绿化率容

20、积率、绿化率综合来看，汇景天下、龙山文化广场的建筑容积率相对较低，绿化率均为35%，大规模楼盘福万城景观规划具有一定特色。容积率容积率 绿化率绿化率4.14.13.170.84.20.83.62.4Series1福万城国都花园尚城壹品汇景天下华丰国际龙山文化古街盛达铭筑中央名郡00.511.522.533.544.5容容积率率对比分析比分析40%30%30%40%35%30%30%35%Series1福万城国都花园尚城壹品汇景天下华丰国际龙山文化古街盛达铭筑中央名郡0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%绿化率化率对比分析比分析区域楼盘分析区域楼盘分析社区配套分析社区配套分析l

21、社区配套对比分析：从社区内部资源来看，新推出楼盘，福万城社区配套最为齐全，小区篮球场、亲子乐园等满足业主多方位需求。而从社区外部资源来看福万城离城东新区较近，基础生活配套丰富。项目名称福万城尚城壹品盛达铭筑汇景天下内部配套车位配比1：0.7。园林、篮球场、羽毛球场、亲子乐园、等社区服务车位 盛达物业 自动升降车位 车位配比:1：1车位 物业外部资源周边大型酒店、洗浴中心、第三人民医院、银行、行政办公大楼、博物馆、城市会议中心等环绕。更有城市最大休闲中心文化广场也近在咫尺。临近三个学校、生活广场，交际娱乐，医疗养生，万客来购物广场，凯撒KTV会所，温泉会所遍布周边毗邻休闲广场、青龙湖公园、德信泉

22、购物广场位毗邻休闲广场、青龙湖公园、德信泉购物广场区域楼盘分析区域楼盘分析销售价格分析销售价格分析l分析：福万城1期尾盘单价为3200元/，区域内楼盘价格范围为2600-3350元/，华丰国际价格最高，均价3350元/。区域楼盘价格差异较大，主要取决于位置、楼盘品质、配套等资源。每平方每平方单单价（元）价（元）Series1区域市场总结区域市场总结l整体来讲区域人口密度较小，区域形象较差，房地产市场发展相对落后，主要以城中村改造、旧厂改造项目为主。l从销售价格上来看，集中在2600-3300元/之间，价格差异不是很大。l从推广上来看，中高端项目多注重项目包装，媒介投放渠道较为丰富。l从社区规划

23、及品质来看，新推出大规模楼盘较为注重户型设计功能丰富性及亮点设置，注重社区配套等附加值塑造，区域内楼盘品质呈提升形势。l从客群来看，主要依赖来自其它区域追求经济实用型居住的置业人员。调研总结及初步建议调研总结及初步建议l通过对项目区域楼盘的调研分析，可以看出，周边项目市场均价处于2600-3300元元/之间。l在竞争较为激烈的市场态势下，建议找准定位，尽可能优化产品，提升性价比，依赖在交通方面的优势，瞄准上升中的新鹰城人，他们奋斗在郏县，这部分人经济实力有限置业被边缘化，注重居住实用性与交通便捷性，对价格较为敏感，同时应注重对项目形象包装。l建议以中端楼盘形象入市，以性价比撬动市场，入市价格在2800-3100元元/较为合适。THE END!THE END!THANKS!THANKS!