商业地产解析培训.pptx

1、商商 业业 地地 产产 解解 析析 1u简述中国商业地产历程简述中国商业地产历程u商业地产概念及业态划分商业地产概念及业态划分u商业地产的特性商业地产的特性u不动产与其他投资方式对比不动产与其他投资方式对比u商业综合体操盘手法商业综合体操盘手法u商业地产中客户经常会问到的问题商业地产中客户经常会问到的问题2u19981998年底，中国房地产市场第一次住房制度改革，房地产商品化开始；年底，中国房地产市场第一次住房制度改革，房地产商品化开始；u20002000年开始年开始，住宅开发热潮开始成规模化兴起；，住宅开发热潮开始成规模化兴起；u住宅地产的乐趣住宅地产的乐趣 杠杆开发（有趣的利润模式）；杠杆

2、开发（有趣的利润模式）；u权利与义务的关系权利与义务的关系 所谓住宅配套商业（早期公建）；所谓住宅配套商业（早期公建）；u商业地产的乐趣商业地产的乐趣 近似成本、翻倍收益（一铺养三代、与住宅的不同作用）；近似成本、翻倍收益（一铺养三代、与住宅的不同作用）；简述中国商业地产历程简述中国商业地产历程u住宅同商业地产的开发利润比对住宅同商业地产的开发利润比对 20022002年一线城市标准；年一线城市标准；住宅住宅 启动资金单方：启动资金单方：10001000元元/平米平米 开发单方成本：开发单方成本：30003000元元/平米平米 单方售价：单方售价：60006000元元/平米平米 启动资金利润率

3、启动资金利润率 300%300%（该标准为绝对粗算、税费、资本化指标等均未涵盖，仅作表述示意）（该标准为绝对粗算、税费、资本化指标等均未涵盖，仅作表述示意）商业（住宅底商）商业（住宅底商）启动资金单方：启动资金单方：10001000元元/平米平米 开发单方成本：开发单方成本：40004000元元/平米平米 单方售价：单方售价：1000010000元元/平米平米 启动资金利润率启动资金利润率 600%600%u为什么有人愿意加价投资商业？为什么有人愿意加价投资商业？20022002年一线城市标准；年一线城市标准；住宅住宅 100100平米平米 购置成本：购置成本：6060万万 每月出租房租：每月

4、出租房租：25002500元元 投资回报率：投资回报率：5%5%回报年限回报年限 2020年年（该标准为绝对粗算、税费、资本化指标等均未涵盖，仅作表述示意）（该标准为绝对粗算、税费、资本化指标等均未涵盖，仅作表述示意）商业（住宅底商）商业（住宅底商）100100平米平米 购置成本：购置成本：100100万万 每月出租房租：每月出租房租：75007500元元/平米平米 投资回报率：投资回报率：9%9%回报年限回报年限 1111年年u2005200820052008年，商业地产进入巅峰期，无序开发兴起，城市综合体出现；年，商业地产进入巅峰期，无序开发兴起，城市综合体出现；u200920102009

5、2010年，商业地产进入减速期年，商业地产进入减速期 减速的实质；减速的实质；u20112011年，商业地产出现历史性机遇年，商业地产出现历史性机遇 房地产政策改革与宏观调控；房地产政策改革与宏观调控；0202年便利店一听可乐年便利店一听可乐1.81.8元，每天卖元，每天卖100100听；听；0909年便利店一听可乐年便利店一听可乐1.81.8元，每天还卖元，每天还卖100100听；听；经营未提升、租金上升有限，售价却翻了好几倍。经营未提升、租金上升有限，售价却翻了好几倍。投资商铺的回报率大幅缩水投资商铺的回报率大幅缩水u20022002年底，商业地产开始作为独立行业出现（商业用地立项、年底，

6、商业地产开始作为独立行业出现（商业用地立项、4040、5050年产权）；年产权）；商业地产概念商业地产概念7什么是商业地产什么是商业地产让我们来认识商业地产让我们来认识商业地产 简单地说，商业地产是商业经营与房地产开发的复合业务模式，是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。8商业地产可以这样来划分商业地产可以这样来划分1.1.按照所处区域划：按照所处区域划：第一类：位于城市中心商圈的商业物业，第一类：位于城市中心商圈的商业物业，此类物业拥有地理位置的优势，交通十分便此类物业拥有地理位置的优势，交通十分便捷，位于城市传统之中心商业

7、区，例如：北京王府井大街、西单等。其消费群体包含捷，位于城市传统之中心商业区，例如：北京王府井大街、西单等。其消费群体包含本地居民、游客及短期居住者等，可以说是能包容各个层次的消费者；本地居民、游客及短期居住者等，可以说是能包容各个层次的消费者；第二类：位于城市居住区的商业物业，第二类：位于城市居住区的商业物业，此类物业位于居住人口较绸密的居民区，其消此类物业位于居住人口较绸密的居民区，其消费群体主要由本区居民及交通网覆盖地区之消费者组成；费群体主要由本区居民及交通网覆盖地区之消费者组成；第三类：第三类：随着经济发展，城市规模扩大，消费者生活观念及消费意识的转变，以及不随着经济发展，城市规模扩

8、大，消费者生活观念及消费意识的转变，以及不同城市的历史、文化背景及经济状况的差异，也出现了一类同城市的历史、文化背景及经济状况的差异，也出现了一类与传统商业物业有所不同与传统商业物业有所不同的新型商业物业，的新型商业物业，此类物业的特色是结合文化艺术、观光旅游、建筑艺术、消闲娱乐、此类物业的特色是结合文化艺术、观光旅游、建筑艺术、消闲娱乐、特色商品购物，以鲜明的特色，在传统商业以外的地方或领域，塑造一个全新的具有特色商品购物，以鲜明的特色，在传统商业以外的地方或领域，塑造一个全新的具有新鲜消费模式的商业圈，力求达到引领潮流，吸引更多优质消费层次的客源的目的。新鲜消费模式的商业圈，力求达到引领潮

9、流，吸引更多优质消费层次的客源的目的。例如：上海例如：上海“新天地。新天地。92.按照市场形式分类：按照市场形式分类：10大型百货；大型百货；专业市场；专业市场；批发中心；批发中心；社区商业；社区商业；餐馆酒楼餐馆酒楼等等等等 3.3.按照建筑形态分类：按照建筑形态分类：11大型商厦（购物中心）；大型商厦（购物中心）；塔楼配套裙房；塔楼配套裙房；沿街商铺；沿街商铺；步行商业街；步行商业街；地下商场；地下商场；零星商铺；零星商铺；等等。等等。4.4.按市场功能和建筑形态来划分：按市场功能和建筑形态来划分：12酒店（产权式酒店）酒店（产权式酒店）会展中心、会馆、会所会展中心、会馆、会所文化产业商业

10、地产（电影院、娱乐城）文化产业商业地产（电影院、娱乐城）卫生产业商业地产（药房、诊疗所）卫生产业商业地产（药房、诊疗所）教育产业商业地产（校园商业广场）教育产业商业地产（校园商业广场）工业园区商业地产工业园区商业地产旅游商业地产旅游商业地产 底商、裙楼（商场）、社区临街底商、裙楼（商场）、社区临街 商铺商铺 专业市场、专业商场专业市场、专业商场 整合性复合性的商业楼整合性复合性的商业楼 写字楼写字楼 步行街步行街 地下商业城（街）地下商业城（街）购物中心（购物中心（SHOPPING MALLSHOPPING MALL）商业地产的特性商业地产的特性1.基本特性房地产的自然特征a)位置的固定性；b

11、)使用的耐久性；c)资源的有限性；d)物业的差异性。房地产的经济特征a)生产周期；b)资金密集性；c)相互影响性；d)易受政策限制性；e)房地产的增值性。注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-土地。13u一、受政策性干扰小；一、受政策性干扰小；u二、防御性资产、充分抵御通货膨胀（案例：二、防御性资产、充分抵御通货膨胀（案例：1010亿现金的波动价值）；亿现金的波动价值）；u四、可随时低息融资（经营贷模式）；四、可随时低息融资（经营贷模式）；u五、可令资产形成几何级数扩张；五、可令资产形成几何级数扩张；u六、组织优势明显、利于企业低难

12、度接班；六、组织优势明显、利于企业低难度接班；u七、一旦形成规模化复制，有可能创造七、一旦形成规模化复制，有可能创造“无视无视”政策、政策、“无视无视”成本、成本、“无视无视”竞争的霸王企业竞争的霸王企业 （资产证券化）；（资产证券化）；2.2.商业地产的优势商业地产的优势u三、租金利润丰富、且能够持续增长（案例：三、租金利润丰富、且能够持续增长（案例：XD-CITYXD-CITY月租月租200200美元美元/平米）；平米）；3.3.商业地产的劣势商业地产的劣势一、商业地产入行专业门槛稍高一、商业地产入行专业门槛稍高 人才通常需要大量失败案例去培养人才通常需要大量失败案例去培养 ；二、商业地产

13、对于相关资源的控制难度比较高二、商业地产对于相关资源的控制难度比较高 需要大量商户及投资资源；需要大量商户及投资资源；三、商业地产对于资金的需求量非常高三、商业地产对于资金的需求量非常高 难以实现短期套现；难以实现短期套现；四、商业地产前期风险超高四、商业地产前期风险超高 前期设计及定位失手、后期极难挽回。前期设计及定位失手、后期极难挽回。15不动产与其他投资方式对比不动产与其他投资方式对比各种投资方式的回报与风险对比各种投资方式的回报与风险对比1、钱存银行：最最保守的理财。收益率=利率。安全等级：最安全，主要风险是银行倒闭，基本上不大可能发生。收益太低，急用钱时变现很不方便，因为没有人会把那

14、么多钱全存活期，万一要钱急用，定期提前取出来，利息损失惨重。建议只需把手中的钱10%左右放入银行就行。2、买保险：被国内人民广泛误解的理财。我之所以说保险被误解了，是因为保险员推销、国人购买保险时候经常考虑的是到时候收益会有多少。其实，保险是为了保险，真正的保险应该是在意外事件来临时，能获取一份赔偿金来让自己度过难关或缓解困难，是保障自己的生活不会因为种种意外而出现大的波折。我倾向于买一些大病保险、车辆险、意外险等内容，买它们不是为了获得赔偿，反而是希望这辈子也不要发生索赔事项。保险保险，钱出去就别想着回报。3、买国债：偏保守的理财，跟存银行差不多。多那点利息还不够上网买国债浪费的时间值钱。1

15、64、买货币式基金：偏积极的保守理财。货币式基金以其专业优势和规模优势，通过买卖债券能获取比债券本身略高一点的收益。风险小，变现方便。5、买股票式基金：积极的理财。对于缺乏专业知识的人来说，买股票式基金是不错的选择，基金通过专业优势和组合投资，往往能赚取比普通散户更高的利润。风险：股票市场波动的风险，基金管理人的道德风险。国内的基金和国有企业一样，存在这样那样不规范的问题，老鼠仓问题倒是小问题，最怕就是利益输送。6、自己买卖股票：如果对自己有足够的自信，具备心理与金钱承受能力，还想来点刺激，就请自己去买卖股票吧，盈亏都是自己能力的体现。有本事就通过自己赚来证明能力。7、买房产：不错的选择。中国

16、城市化进程的加快，房子30年之内是最具投资价值的实物，别管政策天天喊降温，越是这样越证明投资价值太高。1718投资项目投资项目民间集资民间集资基金基金房地产房地产股票股票外汇外汇期货期货定存定存黄金（延迟交黄金（延迟交收）收）所需资金所需资金（保证金）（保证金）100%100%301007010015310100%15获利方式获利方式利息收入视形态而定，一般比银行定期略高上涨获利，否则只能视作保值之道上涨时回报率可观，下跌时资金受困回报迅速且丰厚回报迅速且丰厚利息收入双向投资，回报迅速且丰厚风险程度风险程度信用风险高视种类而定风险较低，资产保值增值渠道首选人为炒作风险甚高风险本人控制 视种类而

17、定通货膨胀造成货币贬值风险本人控制交易时间交易时间（每天）（每天）被固定视种类而定，一般56小时寻求买主不易，无法控制35小时1924小时57小时35小时1924小时可掌握之买可掌握之买卖形式卖形式定期开票时间限制专人操盘，本人无法控制私人或中介公司单线买卖，成交都要寻找买卖对手后才能成交询价敲单（设限价单均可，本人控制）成交都要寻找买卖对手后才能成交到银行柜台办理在做市商平台交易，买卖均由本人控制市场规模市场规模仅为地区性 地区性及国际性一般仅为国内投资地区性国际性集中交易市场地区性国际性灵活性灵活性慢慢慢普通快快慢快手续费及税手续费及税项项无交易税千分之一加手续费交纳各种税金交纳税千分之三

18、低于万分之五手续费百分之零点零一无无税费，手续费低于千分之二商业综合体操盘手法商业综合体操盘手法19u商业综合体简介u商业综合体定位及开发模式简介简介什么是综合体？20将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体21综合体的外部特征综合体的外部特征功能复合性功能复合性位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，拥有与外界联系紧密的城市主要交通网络和信息网络高楼林立的景象，城市的标志；人口密度大，昼夜人口、工作日与周末人口，功能不同而形成互补建筑风格统

19、一，各个单体建筑相互配合、影响和联系；与外部空间整体环境统一、协调高密度，集约性高密度，集约性整体统一性整体统一性高可达性高可达性实现完整的工作、生活配套运营体系，各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可l综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点，表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全，城市商业综合体常被称为“城中之城”22综合体的内在特征综合体的内在特征大空间尺度大空间尺度 室内外空间较大，一方面与城市规模相匹配，另一方面则与建筑功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。将内部交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”体系。通过标志

20、物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。是高科技和高智能的集合。其先进的设施充分反映出，科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。通道树型交通体系通道树型交通体系现代城市景观设计现代城市景观设计高科技集成设施高科技集成设施西安万达广场西安万达广场南京国际广场南京国际广场北京熙旺中心北京熙旺中心重庆财富中心重庆财富中心23综合体产生的背景（一）综合体产生的背景（一）个人生活成本加大经济运行效率降低高品质的生活需求缺乏景观和活力商业综合体产生城市人口日益膨胀土地资源日益稀缺城市快速发展城市快速发展中心区各种矛盾突出中心区各种矛盾突出美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出

21、现的建筑综合体，它的开发从1930年一直到今天，是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业、娱乐中心。办公购物住宿休闲24综合体产生的背景（二）综合体产生的背景（二）在城市中的作用商业综合体商业综合体商业综合体商业综合体三维空间开发立体交通体系多功能空间组合提高土地利用率改善区域交通产生机会收益降低投资风险满足多种需求满足高效率l 随着城市的发展，商业综合体应运而生。它是多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群，其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。25综合体和单一物业的比较综合体和单一物业的比较比较因素综合体单功能物业功能复合性、适应性单一性区位一般在城市核心区域

22、根据功能确定建筑形式多样化单一投资风险较小较大总投资一般较大相对较小经济风险较大较小客户来源具有自我寄生功能，部分来自于内部全部来自于外部客户活动体验式的目的性的客户综合使用成本较小较大综合体特性综合体特性27 不同类型的物业在综合体中承担的功能不同类型的物业在综合体中承担的功能酒店酒店：项目标志性物业，定义项目整体档次商业商业：可实现较高利润，承担某种社会职能，可以塑造与其他项目较大的差异，项目的活力核心。写字楼写字楼：价值标杆，可树立项目高端形象。公寓公寓：保证开发企业现金流来源，满足中长期居住者需求在既定的开发目标和限制条件下，需要结合不同物业所承担的功能来确在既定的开发目标和限制条件下

23、，需要结合不同物业所承担的功能来确定项目的功能组合和规模配比。定项目的功能组合和规模配比。28各种各种物业类型之间的相互影响物业类型之间的相互影响u与单个物业的研究方法不同的是，在研究综合体项目过程中需采用相关分析法。u例如在确定项目的整体规划时，必须考虑各个物业之间的相互影响从而确定建筑单体的位置排布。商业商业办公办公酒店酒店公寓公寓 作用 相互关系 提升整体档次的有力手段 标志性（尤其是对外地和外籍人士）实现较高的销售价格 保持物业形象 外向性较强的组成部分 可以塑造与其他项目较大的差异 保证开发企业现金流的来源 满足中长期居住者需求 商业为写字楼、酒店和公寓提供配套 商业可能对公寓带来负

24、面影响 酒店为公寓或者办公提供共享的服务和配套设施 酒店可以提高项目整体档次 写字楼为商业、酒店和公寓带来潜在客户 写字楼可提高商业整体档次 写字楼与酒店可共享大堂 公寓为商业提供客源 公寓可能降低项目整体档次29开发时序与物业价值最大化的关系综合体物业价值的最大化包含两个方面的含义，一、最大限度的实现各个物业自身的价值二、避免各物业之间的负面影响正确的开发时序对于实现综合体物业价值的最大化有着极为重要的意义首先，各物业功能和性质的不同决定了入市时机的差异。例如商业入市必须在社区成熟以后，而为了树立项目品牌形象，酒店或写字楼项目一般先期入市。其次，不同物业之间的影响也对入市时机有一定的选择。例

25、如写字楼优先于公寓的入市能够带动公寓的销售。城市综合体城市价值（1）n城市综合体最大的优势是 人流的聚合优势人流的聚合优势 ，通过不同的功能组合，满足人们不同需求n都市综合体的价值体现从根本上来说在于其特殊的功能复合性。都市综合体集酒店、写字楼、商业、高档公寓等多种城市业态于一体，将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进n从城市与区域的价值来讲都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明，激发城市活力的发动机激发城市活力的发动机n从项目自身的价值看，都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续

26、发展的生命力，是都市24小时跳动的心脏n都市综合体通过其内部商业、商务及居住等各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，并能够进行 自我更新与调整自我更新与调整城市综合体城市价值（2）根据都市综合体所处的区位、功能和与周边的关系，归纳起来有如下突出的价值特征：城市综合体城市价值巨大辐射力极大的潜在升值价值整体功能复合性高可达性便利性高密度集约型整体一致性土地使用均衡性空间连续性内外部功能联系完整性城市综合体城市价值（3）城市综合体也是对分散的城市功能一种整合，以往功能单一的时候，各个物业功能相对独立，之间关联度较弱，作为目前商业地产开发的主流模式和选择

27、之一，城市综合体城市价值的主要表现集中在以下两点：商业价值社会价值n城市综合体本身就是一个可循环再生的商业生态系统，以一种功能为主，多种功能配套的商业形态之间相互促进，互为价值链n城市综合体的开发和运营需要强大的资金支持，其价值如何使现金流量和现金流速的最佳成了最核心的问题n城市综合体在做足自身的使用价值的同时，会带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升，同样会带动整个城市房地产业的价值提升n每一个“城市综合体”都是一个与城市高度融合的项目n一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签；是一个城市标志性建筑；是一个城市商业价值最大化的具体体现；是一个城

28、市经济发展的带动者n对加快城市商业产业升级换代，对区域经济的良性再造，产业结构优化升级，城市资源的合理配置也会起到不可估量的作用，在运营过程中会极大地彰显这一商业形态的价值魅力33综合发展模式体?34发展模式：模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式例如：上海商城例如：深圳华润中心、日本福冈博多运河城例如：广州中信广场、深圳信兴广场例如：东方新天地、北京华贸中心35模式一 各种功能均衡发展的模式外因内因优越的地理位置CBD/城市中心便利的交通条件主干道沿线/地铁口较大的规模

29、建筑面积20万以上强制性的视觉冲击超高层/建筑群高水准规划设计各功能共融不互扰功能化体系五星级酒店甲级写字楼顶级酒店式/服务式公寓高档/中高档购物中心专业的管理团队物业管理/经营管理开发商强劲的实力和丰富的经验成功关键因素36客户（产业）支撑已形成产业簇群/引入核心客户带来相关簇群/未来商务核心区强制性的视觉冲击超高层/建筑群写字楼大堂昭示性功能化体系写字楼带动其他功能，并定位其他功能的规模与档次配套完善商场、公寓外因内因成功关键因素模式二 以写字搂为核心的模式37外因内因成功关键因素模式三 以酒店为核心的模式功能化体系五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次配套设施顶级商场地理位置不

30、远离城市核心区交通可达性主干道沿线客户支持商务客户定位差异化通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位开发商有足够的经济实力38外因内因成功关键因素模式四 以商业为核心的模式明确定位大规模综合/娱乐性/观光性/顶级/功能化体系商业为主导，其他功能为辅一流的合作团队地理位置城市核心区交通可达性地铁口/主干道沿线区域功能的缺乏、需求旺盛独具特色建筑形式/业态/服务内容/人流及商业气氛规划设计经营管理39影响综合体构成的主要因素：区域属性、环境资源、开发目标区域属性：环境资源：开发目标：分析模型分析模型商业写字楼酒店公寓区域属性商业中心区商务中心区旅游区环境资源拥有自然资源拥有产业资源通达性、

31、昭示性强人流量大开发目标租（长期持有）售（回笼资金）主导物业的拟合度 40 不同模式的收益方式功能种类模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式模式二：以写字楼为核心功能的发展模式模式三：以酒店为核心功能的发展模式模式四：以商业为核心功能的发展模式酒店外包经营-外包经营外包经营写字楼销售/出租销售/出租出租销售/出租商场自行经营/出租一般出租自行经营/出租自行经营/出租公寓销售/出租销售/出租一般出租销售/出租特征各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响，有可长期收益的，也有可短期回收资金的各功能可销售或出租，公寓收益受写字楼租售情况的影响全为出租或经营，写字楼、商场、公寓受酒

32、店经营情况影响较大各功能可自营、销售、出租，且互不依赖和影响41城市综合体商业模式？城市综合体商业模式 功能协同城市城市综合体将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进，综合体将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、相互依存、协同促进，具体物业功能比例的确定是一个极其复杂的过程，与以下因素息息相关：具体物业功能比例的确定是一个极其复杂的过程，与以下因素息息相关：n地块规划指标、政府要求n市场状况n项目整体定位n开发商预期收益平衡 城市综合体在不同地域，其物业功能分配的比例也不相同，在CBD、传统购物街区、城市新兴区域，作为城市综合

33、体开发面临的受众群体和需求也大相径庭。但无论如何，要保持城市综合体整体定位的一致性和无偏差性，这就需要城市综合体中各个物业品种其在档次、内容的选择和梳理上要保持定位相对一致。n在城市商务CBD集中的地方，一般以写字楼、酒店、服务式公寓的开发为主，零售只作为配套服务功能，主要客群针对高端的商务、企业职员等n在传统的购物街区，零售所占的比重往往就超过商务类需求，利用商业综合体的整体聚客优势，提升商业的品质，其针对客群面往往较广 n在城市发展的新兴区域，除一定的商务类需求外，生活类、社区型的商业元素往往较受欢迎，以项目周边3-5公里内的城市消费人群为主城市综合体商业模式 运营模式城市综合体开发运营模

34、式n大型综合体开发模式，需要强调整个项目的有序规划和功能互补，为使用者提供完备的商务功能和生活服务，对提升区域或城市价值有着不可或缺的点石成金的作用n对于一个成熟的城市综合体而言，项目开工建设完成后，后期项目的运营模式的选择，将决定项目日后的盈利能力、开发企业的融资结构。由于城市综合体的开发投资回报远远高于纯住宅项目，长期持有的特性更是让开发商长期获利，目前主要有以下两种运营模式：（1 1）出租持有经营为主）出租持有经营为主 （2 2）出售部分商业、住宅物业和出租持有）出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合经营相互结合出租持有经营为主出租持有经营为主出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相

35、互结合出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合n深圳华润万象城属于这种盈利模式，华润中心一期的华润大厦、万象城均以出租为主。n一般采用这种模式经营的城市综合体往往位于城市核心区域，拥有较高的商业价值，因此开发商一般会采用长期持有方式经营，以期获得商业物业价值递增。n这种模式出售比例一般能够基本收回投资，由于国内上市公司资金实力有限，很多公司采用这种模式。n随着越来越多的城市综合体以立体多功能开发为主，未来将融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分销售实现的回款也能在一定程度上解决城市综合体起初大量资金投入所造成的资金紧张。城市综合体商业模式 运营模式都市综合体中运营管理模式都市综合体中运营管

36、理模式n都市综合体中各种物业功能有其各自的特性，因此，其物业的经营管理也有不同特性。主要包括零售商业的经营管理、酒店的经营管理、写字楼的经营管理、公寓住宅的物业管理n都市综合体中运营管理模式共有以下三种开发商自行管理开发商自行管理n由出资方共同组建联合发展总公司，进行管理和提供服务，尝试进行统一的物业管理n该种模式的产权形式都是统一的，如深圳的华润中心国外的管理机构国外的管理机构参与合作管理参与合作管理n由国外的管理机构参与合作管理，还有部分待零售商业建成后输入管理或委托国外机构管理，例如凯德商用目前开发的来福士广场专业的物业管理公司专业的物业管理公司进行市场管理进行市场管理n商业在管理上采用

37、租赁模式，以租代管，统一策划布局，承租方提出方案和资金，由物业管理公司协调开发商统一进行装修n专业的管理公司不直接从事商业经营，而是从事整体策划和管理，具体包括租赁管理、营销管理、服务管理和物业管理城市综合体商业模式 运营模式n目前较为成功的城市综合体的商业运营模式以上海新天地开发为代表的，“以开发商持有经营管理为主，分批开发、逐层开发、创立品牌、持续开发”n案例：上海新天地开发（太平桥地区重建项目）步骤三步骤三步骤二步骤二利用写字楼、公寓等其他部分的销售，沉淀并满足商业项目资本需求，实现商业项目的持有，并获得长期稳定的回报。步骤一步骤一利用商业部分提升配套和品质，增加写字楼和公寓等其他部分的

38、销售通常先开发可以拉动项目价值及可以收回资金部分，再通过品牌提升及资金滚动开发其余部分城市综合体商业模式 开发模式根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段，从投资与营运的角度总结出都市综合体的三种开发模式：n这一模式产生于早期工业化时代，资本主义原始积累产生了大量财富，一些大财团或政府纷纷通过建设都市综合体来彰显自己的实力。n最典型的例子：美国纽约的洛克菲勒中心由洛克菲勒财团兴建，法国巴黎德方斯区由法国政府兴建，这种开发模式的特点是投资主体单一（多为财团或政府）、合作机构比较少（主要是建筑承包商、设计公司）、功能也相应比较简单。n这种模式一般是对旧城商业中心进行改造时，单个开发商力量

39、比较薄弱，因此政府给予优惠政策，包括一系列公共财政补贴、无息贷款等政策，由开发商合资或合作进行开发，达到复兴旧城的目的，如上海新天地的片区改造、北京前门改造。n现代城市发展对都市综合体要求越来越高，它是城市功能组合体，是一种典型的房地产形态，而不是广泛意义上的建筑形态。都市综合体强调城市、建筑和市政配套、交通的综合发展，更大程度是将城市环境、建筑空间有机结合，构成一个连续的、协调的空间。n合作链模式，一方面能够整合合作双方的资源优势，同时搭建城市综合体开发商业模式的全新平台，例如华润集团和新鸿基集团联合开发的”万象城“品牌。独立开发模式合资-公共财政补贴模式合作链开发模式47商业地产中客户经常会问到的问题商业地产中客户经常会问到的问题没有人气怎么办对投资回报没有信心怎么办对于项目位置没有信心怎么办对于项目业态规划不赞同怎么办48结束，谢谢聆听！结束，谢谢聆听！